政策信号提升降价销售预期

　　近期，关于房地产行业的政策信号不断出现，既有北京市市长郭金龙、市委副书记王安顺、副市长陈刚等人在北京"两会"分组审议时关于"政府不会为高价房托市"的明确表态，也有住房和城乡建设部部长姜伟新关于 "2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房市的政策"等的规范性建议。

　　近段时间以来，由于受地产行业基本面疲弱的负面影响，地产股的整体走势一直表现不佳。这些政府性表态都在释放同一个信号，那就是房地产企业必须通过降价销售的形式进行自救，不要完全依赖于政府的援手。这将直接导致房地产企业不得不面对业绩分化的可能，以至于众多地产股昨日应声下跌。

　　"降价销售"政策信号的释放，对高售价的地产公司产生的负面影响更大。从目前中国的房地产价格布局来看，部分地区的房地产价格仍然偏高，如北京。而就过高房价和大量空置的情况来看，拥有大量高端空置地产的上市公司因此受到的负面影响可能更大。例如北京目前的空置房面积达2000万平方米，而北京住房市场均价却高达12000元/平方米，中心城区的房价更是达到2万至3万元/平方米，这个价格显然是大多数消费者难以承受的。上述政策信号的释放，并不是为了消化这些存量房去鼓励居民消费，而是通过发展、建设保障房来调整北京过高的房价。在政策的支持及消费购买力不足的共同作用下，部分从事高端地产的上市公司极有可能会面临业绩骤变的不确定性，从而带来股价下跌的风险。但对于那些从事普通住宅或与政策导向性较为接近的上市公司而言，反而会形成一定的偏多影响。

　　房地产板块目前已成为A股上市公司中的一个影响力较大的群体，其中既有从事高端物业的公司，也有从事中低地产开发的公司，因此，每家公司的抗风险能力也不尽相同。研究显示，以万科A、保利地产、万通地产等为代表的产业布局结构全面的上市公司受"政策导向"产生的负面影响将比较有限，而那些专门从事高端物业地产且销量不畅的公司却可能面临较大的冲击，如金融街、九龙山等。

　　总体来看，关于地产行业的政策信号已经释放，预示着中国房地产业将面临新的一轮结构性变化。在此期间，不同的房地产企业将在经营和业绩上表现出明显的差异化，并直接通过股价的走势得以体现。如何把握政策导向进行趋利避害已经成为投资者投资地产股之前的首要功课。

　　政策信号对部分房地产股价影响一览

　　名称　　　代码　　　　昨涨幅（%）动态　市盈率　负面影响度
　　万科　　A 000002 　　　-3.52            23.8     弱
　　保利地产 600048 　　　 -5.69            21.9     弱
　　金融街 　000402 　　　 -3.53            35.8     强
　　九龙山 　600555        -5.85            20.7 　　强
　　金地集团 600383        -4.32            23.7 　　较弱
　　陆家嘴　 600663        -5.02            26.1　　 一般
　　万通地产 600246        -2.88            8.8 　　　弱
　　ST幸福 　600743        -4.92            30 　　　明显