一、房地产市场或先于宏观经济复苏

　　从中央会议精神看，明年把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。由于全球金融市场及经济形式的不断恶化，影响了目前中国依存度较高的出口的发展，同时也影响了经济的发展，目前快速拉动内需，及稳定金融市场将是保持经济平稳较快发展的主要手段。从中国各行业间的特性看，房地产行业将是拉动内需及稳定金融市场的首选行业。其原因如下：

　　(一)地产是拉动内需的最为有效的方式

　　房地产是拉动内需的重要力量。首先，从房地产业的规模来看，2007年房地产开发投资25280亿元，占全年社会固定资产投资总额的18.4%。房地产业增加值占国内生产总值的比重达到

　　5%左右；其次，从产业角

　　度而言，房地产业与许多行

　　业(建筑业、金融业等)存在

　　直接与间接的联系。例

　　如，目前房地产耗用的钢

　　材占全国用钢量的25%，水泥用量占全国总用量的22%。因此，房地产业的健康稳定发展在一定程度上决定了其他行业的健康稳定。

　　(二)房地产业的健康发展有利于金融体系的稳定

　　(1)房地产信贷所占比重较大。央行的数据显示，目前商业性房地产贷款增速明显放慢。2008年第三季度末，全国商业性房地产贷款余额为5.3万亿元，同比增长14.3%。其中，房地产开发贷款余额为1.97万亿元，同比增长12%；购房贷款余额为3.3万亿元，同比增长15.8%。其次，实际上，还有许多其他贷款是以房产和土地作为抵押的，这些贷款可称之为与房地产相关的间接贷款。有数据表明，与房地产相关的直接贷款和间接贷款占人民币贷款余额的总比例可能近50%左右。

　　(2)银行业不良贷款开始反弹。2008年9月末，我国境内商业银行不良贷款余额1.27万亿元，比年初减少30.2亿元；不良贷款率5.49%，比年初下降0.67个百分点。但是三季度不良贷款余额比二季度增加0.03亿元。因此，保持房地产业的健康稳定发展对于经济增长和金融稳定都具有积极的意义。在预测全球经济最快在明年年底复苏的情况下，认为济南房地产业最快将在2009年第四季度开始复苏。

　　二、政策或将进一步宽松

　　预期2009年的政策将延续2008年下半年思路，一方面加大保证保障房的供应，另一方面适当放松商品房改善、投资市场，同时在信贷上有进一步宽松的可能，将在控制房价及促进房地产投资两者间取得平衡。

　　三、土地市场价格将出现松动

　　2009年土地供应量将继续增加。2008年土地供应计划完成情况并不是很好，由于经济形势转下，中央政府明确保经济增长，促房地产业发展，因此2009年将出现各种推动房地产市场的利好，保障土地供应必不可少。由于土地市场已经出现土地流标的现象，说明市场信心不足，而当前不景气的经济形势短期内很难扭转，开发商拿地行为愈加冷静，作为房地产市场的源头土地供应只有有效增加才可以持续发展下去，面对开发商资金实力的下降，土地价格或将下调。

　　四、住宅市场预测

　　(一)供应量将出现萎缩、供应结构出现调整。在增加投资的大背景下，2009年济南住宅总供应量将维持上升的趋势，但总供应量中保障房的增加速度将有较大提升，商品住宅供应量有可能进一步缩水。随着房地产市场成交的转冷，预期部分资金压力较小的发展商将延缓推售速度。同时，2009年下半年将是部分2007年“高价地”所形成项目的上市期，在市场预期不明朗的前提下，这部分项目有可能采取延迟上市的策略，进一步缩小供应量。

　　(二)保障性住房的比例将会增加。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加。政府的住房建设规划精神也证明了这一点，2009年，商品房及保障房的分级将进一步明晰，保证更多中低收入家庭的需求。

　　(三)需求量相对不容乐观。影响购房心理的主要因素由政策带来的调整变化为整体经济环境造成的对未来的不确定，在经济环境明显好转前，购房者消费将更为谨慎，投资需求比例下降。但若宏观经济在2009年末发出明显转暖的记号，需求量有望在四季度随预期的好转而有所提升。

　　(四)未来价格将有持续下探的趋势。由于本地各种保障房的推出，郊区中低端商品房的压力将进一步增大，同时，在全球经济危机的背景下，高端住宅的销售也会受到相当程度的影响。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。

　　但是，由2007年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在市场中占据更大分额。这部分土地受较高土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。