预期住宅价格将会继续朝理性水平进行调整，住宅市场可望保持活跃和稳定发展，协助国家经济保持目标增长。

　　国际物业顾问DTZ戴德梁行发表有关中国大陆房地产市场的回顾及展望分析，指出作为经济重要部分的房地产业，于2008年上半年增长仍然强劲，特别是在写字楼及零售市场方面，住宅市场则较明显地受到宏观调控政策及信贷紧缩的影响，表现沉寂。2008年下半年金融海啸席卷全球主要商业区，外围营商环境转差，导致中国全年经济增长开始减速。中央政府的首要关注，从经济过热变为经济衰退，刺激住房销售量的扶持政策亦纷纷出台，带来不同程度的成效。

　　DTZ戴德梁行的回顾涵盖内地住宅、写字楼、零售及投资市场四个范畴。随着中国大陆的经济越来越面向国际，它亦不免受到环球金融市场动荡的影响。截至2008年底，中国国民生产总值按年增幅约为9%，DTZ戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅评论道：“中国经济经历了长达五年的双位数增长后，于去年下半年开始放缓增速。外围经济转坏影响了中国的出口业，也令通缩风险增加。中央政府现更关注刺激国内消费需求以确保经济持续增长。因此，政策目标亦从防止经济过度膨胀、打击房地产炒卖，变成维持按年经济增长达8%、促进内需和调整市场结构。”

　　纪先生表示：“近年来，出口已成为推动中国经济腾飞的一大因素，但在2009年，持续恶化的全球经济以及萎缩的海外订单，将会对占经济总量约40%的出口业带来更大的冲击，并进一步影响同是倚赖海外市场的国内加工制造业。”

　　由于国内市场预期整体经济将进一步恶化，纪先生认为中央政府主力刺激内需消费，特别是推动房地产市场的消费，将会是2009年的政策大前提。他表示：“激活房地产市场是刺激内需的最主要手段，因此，让房地产市场运作保持活跃，将会是确保经济增长达标的重要措施。”

　　为了促进整体经济的发展，中央政府已于2008年第4季度宣布多项对策，包括人民币4万亿元的刺激经济方案、连串减息、减少与购房有关的税项、扩大货币供应量至2006-2007年的17%以松动银根，以及多项利好房地产市场的政策等。

　　纪先生预期中央政府还会出台其它方面的措施，从需求和供应两方面促进购住房消费。刺激需求的措施有宽减个人入息税、推出更多支持中高端房地产市场的优惠政策以鼓励家庭购置更大的单位；促进供应方面则有放宽住宅范畴的“70/90政策”，直接加大中高端住宅的整体供应。

　　对于2009年的国内经济展望，纪先生根据过去中国经济的发展历史，预期中国经济在2009年第4季度以后才会有明显的复苏。他说：“环球经济不景气暂时未有波及中国的二线城市，到了今年二线城市的市场才会感受到经济衰退的负面影响。整体而言，我们预期中国经济在2009年将会经历一个平底的U型经济发展，至今年下半年才会见到真正的全面复苏。”

　　综观内地各类型物业市场，DTZ戴德梁行中国行政总裁张国正指出，投资市场甚受信贷紧缩所限制，参与这个市场的投资者数目减少。发展商亦因为要增加本身的现金流，要以较吸引的价钱出售发展项目；资金充裕的投资者则因为市场上可供选择的物业增多，而倾向寻找高质素、回报价值佳、风险少的物业，这种情况在上海及北京等一线城市尤其明显，带动其投资物业前景看好。成都亦因为开发政策鼓励外资进驻，吸引不少投资者在当地寻找回报前景懮良的物业。

　　内地写字楼受惠于优质写字楼空间的有限供应及稳定的需求，于2008年上半年发展蓬勃。张先生说：“四大城市除广州外，其写字楼吸纳量于2008年间均创下新高，二线城市的吸纳量亦处于高位。不过，2008年第3季度金融海啸爆发后，各地市场的吸纳量均有下跌，截至年底的按年降幅自重庆的18%至广州的94%不等。”

　　由于不少跨国公司于2008年下半年开始减少吸纳量，导致空置率上升。四大城市及成都等地写字楼市场中，租户多属金融、外销贸易及物流行业，因此这些城市在2008年下半年的空置率升幅亦最为显著。租金升势亦随之减慢，以上海为例，2008年第4季度录得的租金较第3季度下跌11.6%，跌幅为全国之冠。张先生称：“2008年的金融海啸，把同年上半年间内地写字楼租金的迅猛增长蒸发掉，大部分大陆商业区的租金均返回2007年的水平。”

　　然而，上海(浦西)在2008年的租务开支仍有0.8%的按年升幅，在全球各大商业区中，以租务开支计算，上海(浦西)的排名自2007年的第32位跳升至2008年的第23位，反映上海的写字楼市场逐渐走向国际一级市场的水平。当地在2008年录得数宗主要写字楼租务成交，如摩根大通入驻静安区越洋广场便是一例。不过，值得注意的是，大部分主要写字楼租务成交均是在去年上半年内录得，而上海于2009至2010年间将有228万平方米的新增供应投入市场。充裕的供应碰上经济不景气，将对租金下调造成较大压力，一些新项目亦可能会延迟入市。

　　城市中产人口消费力强，带动内地消费品销售额于去年首11个月升至人民币9万7,760亿元，按年升幅达到21.9%。张先生说：“这显示出国内零售市道暂未受到经济前景不明朗的冲击，市况仍然保持良好势头。”然而若果整体经济环境转差，城市中产人口消费力减弱，奢侈品的销售额将会首当其冲。另一边厢，随着城市人口在1995至2007年间增长68.8%，对消费品的需求必将提高，而政府刺激内需的措施，预料亦会利好消费品市道。商铺物业方面，位处销售热点的优质商铺由于供应不多，其价格料不会受到经济衰退的太大影响，但其租金在短期内亦难以出现明显的升幅。

　　住宅市场在整个内地房地产业中最受关注，亦是政府刺激经济方案里的关键领域。DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出：“受到宏观调控政策的影响，住宅市场气氛较为审慎，与2007年相比，2008年全国住宅销售量有所减少。2008年上半年，一线及二线城市的住宅市场尚能维持2007年的升势，住房价格受到支持，然而到了下半年，金融海啸的负面影响浮现，住房价格亦开始下调。外围经济情况变坏，促使中央政府为住宅市场提供更大的支持。”

　　蒋先生指出，去年信贷紧缩对房地产市场所造成的效果显著。他说：“就供应而言，2008年商品住宅的开工量和竣工量增速均有所下降。受到信贷紧缩及银行普遍不愿意对发展商批出贷款的影响，造成发展商资金链紧张。”去年发展商向银行直接借贷人民币6,880亿元，占房地产开发资金(人民币2万9,900亿元)的比例仅为23%，这笔开发资金又低于整体开发所需资金约300亿元。同时，由于成交低迷，订金及预售款占开发资金总量不到三成，令发展商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金。受此影响，2008年商品住宅竣工面积预计只有4.6亿平方米，按年减少3%，由此可预见2009至2010年内供应量亦将下滑。

　　发展商资金链紧张亦间接导致闲置土地增多。内地住宅市场过去数年住房库存量不断累积，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占十年土地总购置量的62%，即是说，有近40%的土地积压于发展商手中。部分发展商固然碍于资金不足而未能开发项目，但亦有发展商为免日后需要发展时无地可用或要购买贵地，宁愿拿地后暂时积压不用，造成囤积土地的情况。

　　蒋先生续称：“不只开工及竣工面积减少，住宅成交量亦然。宏调政策下，购房者多持观望态度，加之随后的股市下跌，令人们购买力下降。购房者对于未来住宅市场走势产生不同的预期，导致成交低迷。截至2008年底，全国商品住宅销售面积仅为5.5亿平方米，按年下跌20%。”

　　呆滞的成交量，未能快速消化市场上累积的大量住房库存，二线城市2006-2008年的库存量更达到2,550万平方米，是一线城市的两倍。蒋先生指出，大量库存积累，不利市场的健康发展，但他认为住宅市场仍然处于“景气周期”，因为自1998年起的十年期间，全国范围内新增家庭所需住房面积为6,700万平方米，但同期内商品住宅供应量只有3,400万平方米，可见住房供应仅能满足51%的住房需求。人们的购房需求还未能满足，中期需求仍有一定增长空间。

　　成交低迷也导致了价格下调。2007年在投资需求的驱使下，房价出现非理性上涨，每户家庭住房价格增幅达22.3%，而期间家庭年度收入增幅才仅为17%，故此房价于2008年面对较大的回落压力。成交低迷加上下半年金融市场波动，加快了回落的速度。截至2008年第4季度，一线城市商品住房的整体价格较一年前的高峰期减少16%，二线城市的减幅则为11%。

　　价格回落后，成交量明显增多。在2007年第4季度起长达一年的宏调政策实施期间，对政策调控敏感度高的一线城市，其住房成交量为3,200万平方米，较二线城市同期成交量少16%，但由于一线城市的住房价格于宏调期间得到充分的调整，因此在2008年第4季度鼓励购房的政策出台后，一线城市于该季度内的成交量得到较大的改善，较第3季度增加19.7%至570万平方米，而二线城市于第4季度的成交量只有460万平方米，较上一季度下跌14.7%。预计住房成交将于一线城市首先回升。价格方面，一线及二线城市的住房价格于未来一、两年间仍会继续调整，直至2010年第3季度以后，一线城市的住房价格下跌幅度将会放缓。

　　经济前景转差，突显了房地产市场里因信贷收紧及库存量高所引起的情况。为了更好地应付房地产市场的挑战，内地出台了针对发展商、商业银行以及由政府执行的调控政策，从一个全面的角度，透过刺激需求和促进供应两方面，鼓励有自住需求的买家入市。

　　2008年9月，央行结束了长达两年零四个月的信贷紧缩期，在随后的短短三个月内，就将存贷款利率恢复到2002-2003年信贷紧缩前的水平：一年期贷款利率5.31%，五年期以上贷款利率5.94%；2008年12月，银行存款准备金率则自17.5%下调至14.5%，减幅较温和，因此预计这个比率在今年仍有较大的下调空间，有助鼓励更多购房消费。

　　适用于发展商方面的措施则包括施工期不能多于三年，以及减少囤积土地等。多个地方的政府亦实施中央指导的救市政策，提供购房相关税款费用减免、把禁止转售物业的期限从五年缩短至两年，以及推出更多保障性住房，照顾中、低收入家庭的住屋需要。以上从发展商、银行、政府三方面一起推行的鼓励置业的措施，均有助于稳定住宅市场发展。

　　蒋先生总结道：“2009年中国楼市的市场主调，将会是在降低银行信贷风险，同时改善地产发展商现金流的基础上刺激居民购房消费，竭力消化库存。预期住宅价格将会继续朝理性水平进行调整，住宅市场可望保持活跃和稳定发展，协助国家经济保持目标增长。”