2008年头10个月，我国房地产开发投资来源累计同比增速下降6%，是2004年以来的最低，其来源结构组成更是不容乐观：一方面，开发资金中自筹资金的比例上升到40%，同比增速达到32%，而银行开发贷款占比大约19%，但同比增速只有6%左右;另一方面，开发资金中预售房定金和预付款在开发资金中的比例下降到24%，比一年前降低8%，同比增速是-8%。随着房价的调整，购房人对房价进一步调整的预期持续增强，已经形成了持币待购的观望氛围，房地产市场的短期需求大幅下降。这种情况过去并不多见。

　　保增长给地产行业带来的新机遇

　　2008年注定是多事之秋，国内外的政治、经济和社会环境都发生了巨大的变化，导致我国国民经济发展所依赖的宏观环境迅速恶化。尽管今年前三季度我国GDP的增长速度仍然保持了9.9%，但9月份以来增速下滑的趋势日益明显，就业增长和经济稳定已经成了当前政府工作的首要任务。

　　在保增长的背景下，2008年11月温总理提出“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。”总理的这个讲话，无疑再一次肯定了房地产业对于国民经济发展的重要作用，也标志着地产业的宏观调控政策至此告一段落。

　　房地产金融的核心作用越来越明显

　　地产业属于典型的资本密集型行业，因此与金融市场间的关系从来就密不可分。但我国地产业出现的时间很短，发展速度快，远远超过资本市场所能提供的金融服务范围。因而，一方面，在历史上，我国房地产金融市场的发展在很大程度上蜕化为房地产与银行的结合过程;另一方面，由于我国地产行业发展的特殊背景，专业分工尚未成为趋势，大量的地产企业专注于开发项目的全过程，导致年轻的房地产金融市场也不得不围绕着这一行业主旋律展开。这两个鲜明的特点充分显示出我国房地产金融业的不成熟。

　　随着近几年资本市场的快速发展，已经有越来越多的房地产企业通过公开发行或借壳上市完成了与资本市场的对接，使我国房地产金融市场正式步入资本市场时代。一方面，股权性融资在地产企业的资金来源中的重要性日益加大，已经成为企业做大做强的必备条件;另一方面，除了传统的债券和股票融资外，私募股权投资、证券化产品发行等现代金融工具开始在我国的地产金融市场上出现并快速发展起来。

　　房地产金融市场的发展将不断拓宽房地产行业的资金来源，优化行业发展的融资结构，有效改善目前房地产行业发展过分依赖银行资金的现状，从而降低金融体系的系统性风险。

　　行业整合和分化势在必行

　　目前地产业出现的经营性危机给一些深刻理解地产业发展规律、执行力强注重控制风险的企业提供了最好的发展机遇，行业范围内的整合和分化趋势日益明显。

　　次贷危机带来的直接后果之一，就是在全世界范围内企业的杠杆率开始大幅度下降，这种趋势恰好与我国过去几年中房地产宏观调控的目标大体一致。

　　这一轮宏观调控以来，国家从各个方面限制了房地产企业拆借资金的能力，先是不断提高银行开发贷款的门槛，降低开发贷款在房地产项目开发资金里的比例。

　　然后通过改革商品房预售制度，减少买房子的人资助房地产项目开发的程度(提高预售的门槛，限制开发商动用定金、首付和按揭贷款的能力)。所有这一切，所起的作用都是不断降低商品房开发项目中的杠杆率，逼着房企拿出更多的自有资金开发项目。虽然随着宏观调控政策的告一段落，房地产企业在银行贷款方面遇到的限制将比以前有所减少，但那些过度依赖银行贷款的开发企业将不可避免地成为行业整合的对象，行业集中度将有所增强。

　　随着房地产金融市场的发展，尤其是房地产信托投资基金(REITs)等市场的建立和发展，目前地产发展商单纯依赖“开发+销售”的模式将逐步改变，行业分工将逐步细化。一批大型开发企业将更加专注于房产建设，开发和后期销售将交由更加专业的房地产开发和经营机构管理。同时，将出现一批“重管理轻资产”型的房地产经营企业，将资产管理的概念真正引入房地产市场，成为大型物业管理机构。在资本市场的带动下，房地产企业经营活动中资本运作将更加重要，未来无论采用哪种经营模式和经营理念，资本市场和资本运作都将成为企业持续发展的核心所在。投资商、开发商、建筑商、销售商和运营商将在资本的纽带下连接起来，成为地产行业产业链条中的不同组成部分。

　　总之，保增长的主旋律已经奏响，相关配套政策的大幕正徐徐拉开，地产业在历经调整后再次面对行业发展的契机，如何把握机会是全行业下一阶段，尤其是今年必须认证研究审慎对待的重大课题。