利好刺激房地产股全线活跃

　　昨日，经过短暂而急促的调整后，上证综指再度转强并收复2300点失地，二次反弹行情基本确立。更值得关注的是，深证成指涨幅达到3.61%，明显大于上证综指1.96%的上涨幅度。

　　透过深强于沪的现象，除了国开行并购传闻刺激深发展A涨停外，占深证成指权重很大的房地产板块全线大涨，也成为深市大涨的主要原因。

　　日前，中科院研究生院管理学院院长成思危在中科院研究生院管理学院主办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上透露，第十大产业振兴规划确定为房地产，但规划具体措施尚需等待。

　　同时，还有权威人士透露，房地产业长期规划已由住房和城乡建设部提交给国家发改委，正接受发改委审议。其内容涵盖消化存货、拓宽投融资渠道、积极推进市场结构调整等方面，其中提出取消“二套房”限制政策等建议。

　　房地产业终于搭上产业振兴的末班车，成为第十大产业振兴规划的“人选”。

　　受以上消息影响，房地产个股整体活跃，珠江实业、三房巷、中国宝安、成城股份等强势涨停，并带领房地产板块指数大涨4.64%，高居全天所有分类指数涨幅榜的第四位。其中，龙头股——万科A全天表现异常平稳，最终大涨4.65%，为深证成指的强劲反弹起到了巨大的逐推作用。

　　“购房落户”刺激市场消费

　　在房地产市场持续不振的背景下，中国多个城市近期纷纷推出了一系列“购房落户”政策，刺激房地产市场消费。

　　2008年12月12日，成都市率先实施购房落户新政。2009年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确。2009年1月20日，直辖市重庆也出台政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平米以上商品房，可将户口迁入主城区。2009年2月4日，天津市政府宣布申办天津市蓝印户口的购房款标准，由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区80万元，环城四区和汉沽区、大港区60万元，宝坻区、武清区和三县40万元。2009年2月13日，广东省十一届人大二次会议正式开幕，省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件城市放宽购房入户政策。这也使广东成为第一个拟推购房落户政策的省份。

　　此外，在长沙，取消了以往购房落户需要60平米及以上条件限制。在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记。第三个定期新规定是购房落户不再售房屋限制，买二手房也可以落户了。

　　2月17日，上海市副市长胡延照在2009年上海市人力资源和社会保障工作会议上说，不久后出台的上海有关户籍政策将从以往的“指标限定”转为“条件管理”，今后居住证转户口将逐步增加。胡延照说，上海调整户籍政策的制度安排总体方向，是使居住证转户口逐步增加，而直接落户相对减少。

　　对此，有业内人士指出，“购房落户”的地方新政将对房地产行业的复苏起到较大的刺激和推动作用。

　　楼市交易初现回暖迹象

　　近期各地楼市的交易情况与去年同期相比出现了一些回暖的迹象。尤其是已公布的万科和金地的一月销售数据同比都实现了较快增长。由于今年2月无春节因素，市场预期2月的销售数据同比仍可实现一定增长，而如果3月的销售能继续维持同比增长的话，将是自去年楼市调整以来，首次出现同比和环比同时增长的销售数据。看起来楼市正在复苏。而这种乐观情绪，成为了房地产股在补涨后寻找到的新的上涨动力。

　　对此，有分析人士认为，房地产股是否能持续上涨，最终还是取决于楼市是否能真正回暖。如果结果类似于香港楼市98年的表现，在短暂复苏之后，楼市继续下挫，那么房地产股的反弹也将结束。但是在目前的楼市回暖假说和市场资金非常充裕的情况下，房地产股反弹的热度或仍将延续一段时间。

　　当然，也有分析人士认为，即便到了现在，房地产行业仍处于调整期，房价还面临着较大的下调压力，市场的成交量也较为低迷，所以行业的前景较为扑朔。数据也能够说明一些问题，在A股这一波上涨行情中，房地产板块明显弱于其他板块表现。万科A、保利地产等龙头股涨幅仅有20%和31.1%，这样的涨幅甚至还没有达到股指的涨幅，低于平均水平。

　　周期底部突显三大机会

　　如以2008年三季报净资产值简单推算，则A股房地产行业的简单平均PB达3.7，已脱离历史估值低点，隐含了对楼市持续回暖的预期。基于对2009年房地产行业可能仍将处在周期底部的判断，以下三类公司值得关注：

　　1、主动管理周期的公司。从企业较长的发展阶段来看，生命力较强的企业，都具有主动管理周期的特点和能力。尽管在顺周期的时候，忽视周期的企业也可以分享到行业景气，实现较快的发展速度。但是，经历一轮周期调整之后，就是主动管理周期的企业变得更加强大的时候。包括万科、金地和保利地产。

　　2、资产型的公司。一旦新的周期开始，可分享到这类公司资产重估的收益。包括泛海建设、上实发展、首开股份和北京城建。

　　3、在深圳项目相对较多的公司。这是由于深圳市场的回暖程度略领先于国内的其他城市，在深圳项目较多，可潜在受益于当地市场的回暖。这类公司包括招商地产、华侨城与深振业等。