一、黑龙江省三线城市房地产市场价格发展变动情况

　　近年来，黑龙江省房地产业持续发展，房地产市场非常活跃，居民的居住条件进一步得到改善；同时，黑龙江省三线城市房地产市场呈现较快的发展态势，房地产价格也呈现出稳中上扬的大致趋势。黑龙江省三线城市商品房价格变动存在以下特点：

　　（一）三线城市不同地区房价涨幅差异较大。由于黑龙江省地域广阔，各地经济发展速度、经济发展水平、房地产市场需求等都相差较大，这些直接导致了商品房平均销售价格涨幅也相差较大。东南部的几个中心城市涨幅相对较大，而北部的城市涨幅相对较小。统计数据显示，2008年前三季度，齐齐哈尔商品房平均销售价格涨幅为5.2%、牡丹江为14.9%、佳木斯为11.9%，大庆为7.5%；而七台河、大兴安岭、伊春等涨幅则低于4%。

　　（二）三线城市房价涨幅与一线、二线城市相比存在明显的滞后性。总体上说，黑龙江省三线城市房地产价格变动呈现典型的滞后性。国内房地产市场价格由于炒房团和外资投机而飙升时，由于黑龙江省偏远的地理位置，价格上升不明显。尤其是黑龙江省三线城市，在国内房地产市场价格上扬初期，其市场投资并未扩大、价格上升通道并未启动，而是之后大约一年左右时间开始启动。如，北京、深圳、上海等一线城市最近一轮的房价上涨大约在2004年，二线城市哈尔滨的房价上涨大约在六个月之后，而三线城市的房价启动大约在一年之后。

　　（三）商品房销售量走势与价格走势基本一致，但增幅较高且相对稳定。从总体上来看，2000年以来，随着房价的上涨，黑龙江省三线城市商品房销售面积也大幅增长，年均增幅达到22.6%。从房价和销售面积的线性相关性来看，销售面积与房价变动之间的关联度较高，且呈正向变动。且房价的增幅变动和销售面积增幅变动的走势基本保持一致。

　　（四）受宏观调控政策影响房价有所下滑。2008年前三季度，全省三线城市商品房平均销售价格为3048元/平方米，比上年同期上涨26.7%；从2008年的房价月环比来看，总体呈现下降走势。

　　二、黑龙江省三线城市房地产行业发展中存在的问题

　　（一）开发商方面：资质低开发能力不强，供给产品潜在价格提高。黑龙江省三线城市房地产开发经营企业行业特征突出表现为数量多、规模小、资质低、技术力量薄弱，开发能力不强。本次调研选择的30户样本企业中，大型企业占16%，中型企业占47%，小型企业占37%；企业资质为一级的占10%，二级的占53%，三级企业占23%，其他资质企业占14%。在开发企业资质先天不足的刚性约束下，开发企业既没有深入了解需求方的意愿，也缺乏开发迎合需求方意愿的产品。其带来的主要问题是：产品供给单一、结构的不合理和产品潜在价格的提高。

　　（二）地方政府方面：城市规划贯彻不力，区域房价难以定量对比。目前，黑龙江省三线城市都对城市定位、城市布局、发展方向做出远景的规划，相对说规划是较为严谨、科学和理性的，但执行中随意性较大，贯彻不力。主要表现为：对房地产开发商的迁就、对利害部门局部利益的迁就、对房地产拉动GDP的过分关注和对买方的利益关注不足。因此造成了很多负面的影响，从房地产市场价格的角度考虑主要是房地产价格形成过度依赖市场，但这种市场价格基本是卖方决定市场价格的市场。

　　（三）消费者方面：消费结构不尽合理，盲目投资助长了价格的上涨。从需求角度看，衣食住行是居民的最基本需求，老百姓购房需求，是房地产业健康发展的基础。但目前因为供给方产品的单一、消费引导的偏差和投资渠道的单一，房地产消费和投资并存，尤其是房地产投机需求热潮方兴未艾，人均住房面积的参考作用有所下降，三线城市楼房空置率和价格双升，导致中低收入者购房愈加困难，也阻滞了城市化进程。

　　（四）银行方面：房地产融资渠道单一，银行信贷引导不力且贷款不良率高。黑龙江省三线城市的情况则与国内大形势有所区别。目前黑龙江省的房地产开发企业，资金主要来源于企业自筹、定金及预收款、银行贷款这三种形式，房地产融资渠道单一，除了少数通过上市募集部分资金外，绝大部分资金来源还是从银行取得，对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押，认为房地产抵押贷款是非常安全的，从而增加贷款额度。但随着房地产价格的上涨，房地产金融潜在风险正在逐步积聚。

　　另外，金融机构房地产行业贷款产品单一，利率定价模式过于简单，没有很好地根据国家的调控政策，开发不同贷款利率的多样化产品，发挥金融机构信贷引导房地产布局、产品多样化和经济实用房的开发，在引导消费上作用发挥不到位。

　　三、对策和建议

　　（一）通过国家宏观调控手段，在稳定房价同时，增强开发企业盈利能力。鉴于目前房地产企业普遍反映的收费偏高、项目偏多问题，政府部门应加大费改税的工作力度，借本次政府大部门改革的契机，将名目繁多的各种费用转化为税收，将不同部门收取的相似的各种费用划归到一个大部门，将收费权限逐步移交给税务部门，将费用转化为税收进行缴纳，并确定合理的税基、税率等，缴纳税收额度应低于现有的收费标准，这样不仅有利于政府相关部门对企业的管理，企业也节省了到多个部门交费的时间、人力与精力，可使企业抓紧工期建设、尽快投入开工。

　　（二）建立和完善信息系统，加强房地产市场监测，规范土地管理制度。要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

　　（三）银行机构要提高风险意识，密切关注房价波动，警惕房地产泡沫经济。经过连续几年的快速上涨，房价累计涨幅已经很高，市场本身也存在调整的要求，在国家加强房地产市场宏观调控的背景下，房价出现波动的可能性进一步加大。除了直接发放的房地产开发贷款和个人住房贷款外，商业银行发放的个人消费贷款多数也是以房地产做抵押，一旦房地产价格出现较大回落，将对贷款质量产生很大影响。银行应密切关注，在房地产市场上除了正常需求之外，还有一种投机性需求。在一般情况下，正常需求变化比较慢，投机性需求变化很快。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济定义为泡沫经济。银行机构应密切关注房地产市场变化情况，对可能出现的风险提前做好应对准备。将商业银行所持有的抵押债权汇集，经过政府机构（或私人机构）的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者。从而促进银行体系的稳定，有效地防范商业银行的流动性风险。通过住房抵押贷款证券化，带动相关市场的发展。

　　（四）开发企业应合理经营，不断创新产品与服务，多方拓宽融资渠道。一是投资决策理性化、投资规模理性化。根据企业自身的资金实力，认真进行市场调研，正确进行目标市场定位，合理安排投资规模。投资结构理性化，认真接受政府指导，看准市场趋向，适应中低收入者需求，多开发中低价位住房。二是注重品牌战略。在市场经济条件下，企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任，对消费者负责，遵纪守法，照章纳税，以规范的市场行为建立良好的公众形象，从而赢得市场。