近期，焦点博客几次论证了房价问题，分析了房价上涨的理由及局部市场的行情走势，7月23日房价狂飙，具体到企业层面来分析房价的定价机制，特别是价格合谋局面的形成机理。
　　焦点博客多次表述，中国的房价，不是简单的成本加成法，而是受很多因素的影响才修订而成。从我操作的十几个项目来看，一个地产项目的定价过程往往是这样形成的。

　　首先任何项目的定价前提，都是对项目地块充分研究。虽然，地块研究是脱离房产定价的基础阶段，但恰恰是决定了该地块的开发设想及产品类别的对比导向。在地块的开发设想中，已经确定了项目的产品类别，是多层、小高层、高层或者洋房，这些都为该项目在市场内的对比做了基础。在地块的开发设想中，已经根据地块周边的地段、环境、户型、配套及产品设计风格等要素，确立了项目在市场中的物业形象，即是高档社区还是中档产品。

　　其次，对项目进行定位后，要对企业的战略决策进行系统论证。这取决于企业开发项目的资金实力及盈利模式。企业的后续开发能力、资金流动要求等方面，都决定了开发企业对该项目的定价决策。

　　最后，是选择合适的定价方法。一般而言，房地产企业有三种定价方法可以参考，如：

　　成本加成法：就是将商品房的成本（含税金）加上预期利润作为定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。

　　竟争价格定价法：这是目前普遍采用的方法之一，也是形成价格合谋的条件之一。竞争价格定价法是从市场竞争的角度来定价，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。简单的讲，就是对区域市场的整体价格及竞争楼盘、同类产品的价格进行对比，来确定自己的价格。

　　加权点数定价法：这是竞争价格定价法确立后，细化每栋楼及每户价格的方法。通过竞争价格定价法后，确立项目的整体均价，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例对不同房屋进行定价。

　　这种定价，一般有一下规律：

　　朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。

　　楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。

　　选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。

　　视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。

　　面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。

　　设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。（注：此规律，引自网络）      

　　无论采取哪种定价方法，都离不开两大要素，一是成本，二是周围市场的价格。

　　在市场形势较好的情况下，采取竞争价格定价法往往能形成区域内的价格合谋。

　　在房地产销售过程中，后入者往往根据在建在售楼盘的地段、价格、周边环境、配套、户型、园林等方面要素，进行加权对比。衡量出本项目在区域内的加权值即市场地位。根据加权值与市场楼盘均价，测算出本项目的初始均价。然后，再根据本项目的突出优势（比如名校概念、地铁概念、奥体概念、科技概念等）对初始价格进行预期挖潜。可以说，后进项目根据以上方法，制定出的价格往往超越现行项目，于是阶段性的价格新高出现。如此往复，新建楼盘继续进行产品概念挖掘及产品创新，价格就形成了互攀互涨的局面，于是价格合谋形成。

　　因而，价格合谋的形成是再局部阶段形成的新的市场领跑者所引领的，而领跑者并不能做到时刻领跑，于是市场反复出现新的领跑者，带领价格节节走高。这种合谋现行阶段表现较为明显。济南的房价，局部突破了万元，在新市场领跑者的带领下，将持续攀升。当然了，在市场行情较差的情况下，价格的走低过程也如此精彩。