近来，关于物业税对房价的影响，有很多争论。据《中国新闻网》近日报道，继收紧二套房贷后，中央或将再出“杀手”平抑高房价。消息人士透露，国家税务总局正计划在2010年前出台物业税的可操作方案，集成现行的土地、房屋等相关税费，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围，所有收入仍归地方财政。中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本采访时表示，物业税“实转”已无太大障碍，一旦推出，料将率先在商业地产推行。

    笔者认为，物业税对于房价意义重大但不能“一枝独秀”，而需要相关配套措施一起“并用”。其实，我们在仔细观察就可以发现，世界其他国家关于物业税，是有过先例的。在美国，物业税制度与征收体系相当完备,但也并没有能有效抑制美国房地产市场价格多年的快速上涨，照样形成了一个大得不能再大以至于最后崩裂的泡沫。物业税同样没能控制住美国人超出自用居住而多处买房的投机热潮。恐怕美国过去几十年累计征收的物业税，也不抵这次为阻止房地产泡沫破裂的恶劣影响而拿出的财政资金的一个零头。即使从调节社会分配的角度观察，房地产市场泡沫破裂后，受影响最大的仍然是中低收入者，富人阶层并未受到什么影响。拥有多套住房的，在中国毕竟是极少部分人，大中城市房屋空置现象也肯定存在，但征收物业税并不能阻止、更不会消除这种情形。很可能出现的情况是，因为征收物业税，增加了房产的拥有成本，而为了转移这一成本，房地产交易市场上的含税价格将上涨。亦即，物业税反而很可能助长房价上升。

    一个这样的事实是，物业税真如一些人士所说的那样，可以对平抑房价有决定性的作用么？笔者认为，尽管开征了物业税，有很多好处，但是，如果配套措施跟不上去，是起不到大的效果的。在经济尚未走出低谷的当下，房价原本也应呈下降态势。可是，现实却是，在民众中一片唏嘘声中，仍然坚持不降，相反，近段时间以来，全国房价犹如脱缰野马一路狂奔，基于此，国家职能部门将隆重推出物业税，来平息居高不下的房价。如果根据房地产协会的建议来做，即使开征物业税也很难对房价产生影响。因为目前推动房价上涨的主要因素就是投机未受到抑制，倘若这种炒作行为受不到遏制，即使开征物业税也难以阻止房价快速上涨。道理很简单，物业税的多少是由房屋在炒房者手中停留的时间决定的，如果炒房者在良好的预期下，在半年或一年中就转卖成功，物业税与其炒房收益相比依然是可以忽略不计的，尤其是像深圳这样房价5个月涨幅与去年相比超过50%的城市，物业税可能不足炒房者收益的一个零头。

    据相关的报道，根据中国房地产协会的建议，在开征物业税的同时，要减少二手房流转环节的营业税，减少流转成本，相对应的，也将减少炒房者的成本，这无异于前面用物业税“紧”，而后面用减少流转环节的营业税“松”，一“紧”一“松”之间，就把物业税原本应该具备的抑制房价作用化解了。显然，要想降低房价，单纯依靠推出物业税是不行的，必须有严厉打击炒房等投机措施相配套，比如，像新加坡那样，对于在10年内转卖房屋的人征收高达100%的交易税，就能有效遏制投机的泛滥。在这种情况下，物业税才能发挥应有的作用。

    相比而言，对于物业税，各国有各自不同的经验和情况，所以就不能完全一样照搬。一个情况是，我国对物业税的理解和设计与国外的物业税有很大不同。在国外，房地产开发环节的税收负担很轻，税收主要集中在持有环节。由于持有环节税收很重，人们买房不仅要看自己现实的购买能力，还要考虑和衡量未来的居住成本。因此，在国外，大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此，物业税不仅对抑制房价上涨有用，对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题也大有裨益。而我国房地产链条的税收主要集中在开发环节，然后被计入房价，给人的感觉是税收并不重。实际上，我国的房地产税费并不算低，专家估算，在房价构成中税负比重至少在35%到40%左右，只是由于集中于开发投资环节而带有很强的隐蔽性。除了税收，还有各种收费。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种。 

    我们知道，面对目前的情况，土地供给的有限，以及房地产开发金融体系建设的滞后，决定了从长期趋势看，房地产市场的供给能力总会同需求有所差距。在这一供求状况下，房产市场价格上升又怎么是物业税能够抑制的呢？政府的精力和主要制度政策，应当放在发展房地产金融，维护房地产市场正常秩序，发展中介市场，防止房产价格陡涨陡落。但这都不是物业税能够有所助推的事。国家出台物业税，是大势所趋，人心所向。但是，物业税与房价的本质属性不同，物业税是一个税种，它的征收最后要纳入财政的盘子，属于公共财政范畴。而房价则属于市场经济的范畴，商品房的价格是由市场供求关系主宰的，由于现在是一个买方市场，需求量是刚性的，潜在购房者规模异常庞大，所以，从这个意义上讲，即便征收物业税，也无法改变供求关系，进而也无法改变价格。显然，倘若用物业税这个本属于公共财政范畴的制度安排，来抑制高房价，与其本质特征严重背离。据媒体报道，深圳现在已经由“全民炒股”进入“全民炒房”。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》验证了这一点：深圳登记在册的商品房产权人总数为109.5万人次，领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%。可见投机性购房之严重。

    即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，乘虚而入，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？因此，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位来考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，物业税开征对房价的影响最终恐怕会令人失望。虽然物业税有增加房产保有环节成本、抑制投资和投机性需求的作用，然而，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，那么，开征物业税首先应该避免重复征税。比如，现在既对房产转让收入征收营业税，又要按照增值部分征收土地增值税，对增值部分就存在着重复征税问题。物业税如果再开征，有可能与现存的具有物业税特征的土地增值税、房产税一起构成重复征税。就目前透露的种种迹象表明，今后即将开征的物业税的税率，很可能不是1%，就是0.8%，这意味着，由于未来的物业税的税率较低，持有土地需要交纳的物业税与飞升的房价相比不过是毛毛雨，因此，开发商会进一步拥有土地囤积，这也是当下许多开发商抢地的内在因素。

    从最近央企业频戴地王桂冠，就印证了这点：譬如，在北京，先有成都中泽摘走奥运村乡“双料”地王；随后中化方兴不甘示弱，40.6亿元拿下广渠路15号地，创造北京地王的“新纪录”；在上海，当地国企绿地集团拿下“今年上海最贵地”，投资金额达12亿元；在广州，广州城建集团竞拍下今年的广州地王，溢价高达154%等。类似圈地运动，不仅严重扰乱了房地产市场，也会加剧房价的进一步上扬。我国当初提出征收物业税时，是想把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。但是，现在，相关官员在提到开征不动产税问题时，只提到我国持有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加持有环节的税费。一旦开征物业税，公众的负担将进一步加重，房价成本也将提高。在这种情况下，房价不仅不可能降低，甚至有推动房价上涨的可能性。

    进一步思考，如果物业税开征后，“逐步实现只要拥有房产都应该纳税”的局面后，虽可限制投机者炒作，但相应也会影响到民生利益。因为当前，住房仍是个巨大的“奢侈品”。一个工薪族为了买上一套住房，几乎可能耗尽或透支几十年的心血。在这种情况下，加征物业税恐怕大多数居民难以承受。据相关评论人士认为，国际惯例是只有对公民拥有财产权的某种资产，才谈得上征收财产税，而中国老百姓房产中最核心的那部分资产，土地是国有的。对于这个观点，一些经济人士表示认同，有学者指出：只要考虑到中国公民并没有真正的土地、房屋等不动产，那么物业税的征收就是沙滩上盖房子，失去了根基。当然，对一个新生事物我们不能抱有偏激的态度，但窃以为，一项政策的推出应先考虑到是否立足国情，适应民意。对拥有房产等资产者征收财产税是一个国际惯例，但是我国的国情与国外相差较大，不能照搬照抄。开征新税必须与纳税人充分协商，如果没有在开征前征求、采纳公众的意见，物业税就是个不合法的税种。因此，研究开征物业税切不可以草率行事。

    还有一点我们应该关注。由于土地出让金不会纳入物业税范围，会让经济负担最终转嫁到购房者身上。就目前而言，在房地产开发领域，“沉重如山”的租，“五花八门”的费以及“多如牛毛”税，早已让开发商不堪重负，尤其是相当一部分收费与土地出让金结伴出生。现在，如果土地出让金不纳入物业税的范畴，倘若物业税征收前，不进行一次彻底的税费租整合，这些依赖的土地出让金这一庞大寄生体仍旧存在，收费标准只能是有增无减，最终还将会被转嫁到购房者身上。如此以来，物业税实际上就变成一个新添的税种，而不是对现行房地产税费租的清理“瘦身”，房价无疑也将因此会持续上涨。