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新政出台 北京三地王或遇烫手山芋
作者: 2010-04-22 17:03:35 浏览:77
信息来源:每日经济新闻
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  日益严厉的房地产新政,让风光一时的北京3家地王遭遇前所未有的困惑。其中,最大的考验是如何收回投资成本。

  作为新科地王,北京世博宏业房产公司以17.6亿元的总价竞得海淀区蓟门桥北的地块。现在,这块地逐渐由地王转变为 “烫手的山芋”。

  “目前,蓟门桥附近的二手房大约3万元一平方米,如果是新房,可以适当提高一点。大家都期盼地王早点开工,提高周边的房价;但是由于遭遇房地产新政,这块地王的开发价值存在很大疑问。”我爱我家销售经理李文龙对《每日经济新闻》记者表示。

  业内人士认为,房地产业的利润太可观了,所以北京一天之内产生了3家地王(蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块),但是突如其来的房地产调控将对开发商带来巨大的政策压力。

  地王的“成本账单”

  根据最新市场分析,蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块的土地竞拍价都接近目前的市场价,这是让“地王们”头痛的关键因素。

  “土地竞拍价快赶上目前的市场房价了,以如此高昂的成本拿地之后,开发商的日子肯定很难过。”李文龙说。

  记者从北京市国土局相关人士处获悉,世博宏业房产公司竞拍的蓟门桥北地块,折合楼面单价达到29913元/平方米。这块地原为蓟门饭店,一年前刚拆除,目前是杂草丛生的荒地。由于土地面积仅44507平方米,在都市丛林中看上去显得“很狭小”。

  根据拍卖公告,蓟门桥北这块地被规划为居住、商业金融用地,建设用地34253平方米,建筑规模控制在104537平方米之内。当时的起拍价仅6亿元。

  另一家地王是朝阳区崔各庄乡大望京村,被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元斩获。在扣除医院、学校等公建面积后,该地块楼面价达到27529元/平方米。据潘石屹估计,该地段建成后的售价必须达到4.5万元/平方米,开发商才有10%的利润。

  “由于地王项目的资料是公开的,其楼面折算估价应该很合理,对比一下市场房价,就能测算开发商的成本。”21世纪不动产销售经理石飞跃表示。

  在他看来,按照潘石屹的估算方法,蓟门桥北地块未来售价必须超过5万元/平方米才能有10%的利润,显然这一目标很难实现。

  但是,也有相关人士看好地王项目的未来开发前景。荧灿地产总经理顾辰天表示,蓟门桥北地王2.9万元/平方米的单价并不算高,上市后售价必然抬高,“预计在4万元/平方米以上,由于当地新盘资源相当匮乏,所以尽管如此高的价格并不愁卖。”

  周边房价“可能下跌”

  对于蓟门桥未来的房价能否超过5万元/平方米,我爱我家销售经理李文龙表示,“这几乎在目前的房价上翻了一番,估计两年内无法达到。”同时他指出,在房地产新政的压力下,蓟门桥周边的房价存在下调的可能。

  “假如房价下跌,那么蓟门桥北地王难以收回投资成本,只能靠物业开发才能赚回土地投资成本。”李文龙说,按照前几年的惯例,开发商只通过卖房子,就能赚回高额利润。但是,北京市上述3家地王遭遇了前所未有的困境。

  以蓟门桥为例,目前北三环地段的售价最高在3.5万元/平方米。橡树湾是华润置地在北京打造的项目,目前售价3.5万元/平方米;西山公馆位于中关村软件园内,地理位置相对蓟门桥而言更具特点,均价在3.3万元/平方米;由亿城地产打造的东方院落公馆均价在2.8万~3.2万元/平方米。

  “西山公馆、东方院落公馆都是高端商业项目,目前售价才3.5万元/平方米,蓟门桥北地段要超越这个价位确实很难。”21世纪不动产石经理表示。

  他指出,蓟门桥北地王的开发时间为两到三年,由于房地产政策调控,未来房价或许只能维持目前的价位,“要大涨几乎不太可能。由此推断,蓟门桥北地王的开发前景堪忧。”

  地王成本回收成难题

  虽然拿地已经过去一个多月,但是3家地王都没有发布项目开发方案。

  《每日经济新闻》记者致电世博宏业房产公司咨询项目进展,一位工作人员表示,“正在办理土地竞拍后的相关手续,同时也在组织人员做项目前期研究。项目开发方案征得内部同意之后,才能对外发布。”

  针对目前的新政,该人士指出,“调控政策确实正在对房地产市场产生压力,但是蓟门桥的项目在2~3年后才能向市场销售,所以暂时感受不到实际压力。”

  在上述地王竞拍中落败后,潘石屹对于成本回收表示担忧,他说:“从来没有过在五环边上的土地楼面价达到2.75万元/平方米。”

  根据有关统计,北京市四环内最高价刚进入“3万元时代”,而位于五环边上的崔各庄乡大望京村,在这次竞拍后的楼面价已经接近3万元/平方米,逼近望京地区在售房源价格。

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