资料来源：北京房地产中介行业协会，REICO数据库

　　资料来源：北京房地产中介行业协会，REICO数据库

　　二手房交易价格分析

　　2008年全国二手房交易价格总体仍呈现上涨态势，但同比涨幅低于去年全国二手房交易价格自2004年第4季度达到最高涨幅18.4%之后，到2006年第3季度期间，同比涨幅一直呈现下降趋势。二手房交易价格的新一轮回升开始于2006年第4季度，在2008年第1季度达到一个高点，同比涨幅为11.5%。2008年1-3季度，二手房交易价格同比增长分别为11.5%、8.9%和4.2%，从各季度来看，二手房交易价格涨幅出现直线回落。

　　历年来各季度全国二手住宅价格同比变动

　　资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　35个大中城市里，除了海口、银川、济南和哈尔滨，其他城市的二手房交易价格均在2008年出现了明显的环比下降趋势。深圳二手房交易价格的下降幅度最大，1-3季度，深圳二手房交易价格指数分别为108.2、98.2和85.7，二手房交易价格下降幅度逐渐增加。此外，郑州和南昌的二手房交易价格也在2008年第3季度出现同比下降。

　　2008年各城市二手房交易价格同比涨幅回落，下半年更为明显?2008年北京市二手住宅交易价格同比涨幅持续回落，环比出现负增长

　　2008年1-9月，北京市二手住宅交易价格整体上高于去年同期水平，但各月的价格同比涨幅呈现一路回落的趋势，从1月份的11.8%下落到9月份的3.8%。8月份和9月份，北京市二手房环比价格指数分别为99.4和99.9，二手房交易价格出现下行走势。自8月份开始，后奥运时代的到来与国际经济走势的恶化导致了国内的消费者信心指数连月下滑，房地产市场中购房者观望情绪日益加重。上述种种现象将最终体现为二手房交易价格的回落。

　　2008年北京市二手住宅交易价格变动趋势

　　资料来源：国家统计局、REICO数据库

　　2008年全国大中城市中多数城市二手住宅交易价格同比涨幅回落

　　2008年1-9月份，全国70个大中城市总体上二手住宅交易价格同比上涨，但涨幅逐月回落。其中，深圳、包头、温州、广州、泉州、九江个别月份二手住宅交易价格同比出现负增长。1-9月，二手住宅平均交易价格涨幅在10%以上的城市分别有乌鲁木齐、兰州、长春、无锡、银川、太原、湛江、蚌埠和吉林，以中西部和东北部城市为主。此外，2008年下半年二手住宅交易价格同比涨幅明显低于上半年，深圳和包头从5月份开始，二手住宅交易价格一直为同比负增长。

　　二手房市场特征分析

　　自住型置业客户是二手房市场的主流，本地居民是二手房成交客户群的主体根据我爱我家对北京市二手房买卖市场中部分客户的调研数据，有意向购买二手房的被访者中，其购房原因主要为首次置业26.23%、结婚25.11%、置业升级14.35%和投资获利10.31%。在购房户型的选择上，二居室和三居室的比重达到了82.06%。对于购房总价，53.14%的被访者能够接受51-100万的总房款。此外，对于支付方式选择上，通过支付全款购房的被访者仅占总体的17.94%，40.36%的被访者选择商业贷款，另有31.61%的人群选择公积金贷款。可见，二手房市场中仍以自住型置业客户为主。

　　此外，在今年北京市二手房成交客户群(分为本地客户、外地客户、港澳台及国外客户、国内单位客户和其他客户)中，本地居民占70.27%，仍然是客户群的主体；但与去年同期相比，该比例下降了3.19%。与之相反，外地客户群的购房比例则提高了2.54个百分点，成为交易涨幅最为明显的交易客群。

　　房地产市场发展较为成熟的城市，二手房市场份额接近甚至超过新建商品房在房地产市场成交量相对低迷的2008年，二手房市场的成交规模并未示弱于新建商品房市场，房地产市场发展较为成熟的几个城市，二手房市场份额已接近甚至超过新建商品房市场。

　　根据我爱我家对北京市2008年住宅一、二级市场各自的成交状况的数据统计，二手房年成交总量首次与一手房并驾齐驱，全年有7个月中二手房成交状况好于一手房交易。住宅市场中二手房与新建商品房的成交比例由去年的0.70：1迅速扩大至0.93：1。

　　深圳市2006年二手住宅交易面积与新商品住宅交易面积之比已经达到1.05:1，进入2007年，该比例进一步扩大，达到1.84:1。2008年1-11月份，深圳市二手住宅交易面积为309.7万平方米，新建住宅交易面积311万平方米，二手住宅交易面积与新商品住宅交易面积的比例为0.99：1，新建商品房市场的降价促销对二手房市场需求产生一定的挤出效应。

　　2008年1-10月份，广州市二手房交易面积为555.45万平方米，占全部房屋交易面积的50.2%，高于2007年48.2%的比例。二手房的市场份额已超过新建商品房。此外，宁波市也呈现出二手房交易量超过新商品房的态势。2008年1-10月份，宁波市六区二手住宅交易套数为10881套，新建住宅交易套数为9795套，二者之比达到1.16:1。

　　但像长沙等房地产市场成熟度相对次之的二线城市，住房市场交易中仍以新建商品房为主。根据长沙市房屋产权管理局政务网的统计数据，2008年1-5月份，长沙市一二级市场交易量的比例为4.44：1。

　　二手商品房在二手房交易总量中所占比重上升，超过已购公房的交易量比重随着城市二手房市场日益成熟与完善，以及住房存量市场中商品房比例的提高，二手商品房必然将更大比重的进入住房二级市场，从而推动住房市场中住房过滤效应的实现。

　　据我爱我家的统计资料显示，2008年北京二手房市场的房屋交易权属比重中，商品房的交易比重进一步扩大，已占到全市二手房交易总量的66.17%，与去年同期相比，明显提高了5.37%；而已购公房的成交份额则继续呈现收缩势头，目前在二手房交易总量中仅占33.83%。

　　二手房市场发展趋势分析

　　降息减税等多重政策利好下二手房市场交易规模将逐步回升2008年二手房市场的发展脉络整体上呈现出量价齐跌的迹象，这在下半年表现更为明显。但从9月初开始，降息减税的组合政策陆续出台，保增长促内需成为宏观调控政策的重要取向。央行在百日内连续五次降息，使5年期以上贷款利率从9月初的7.83%下降到当前的5.94%，与之同时，5年期以上公积金贷款利率也从5.22%下调到3.87%，对于20年期的40万购房贷款而言，商业银行与公积金贷款利率的调整分别带来月还款额减少561元和292元，还款总额减少13万元和7万元，这对刺激住房消费而言无疑是一个政策利好。此外，政府对房地产交易税费的减免也是空前的，包括下调契税、免征印花税和土地增值税、对营业税年限的调整以及对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策和取消城市房地产税，多项税费调整的累加效应对促进二手房市场发展具有积极作用。

　　降息减税等多重政策利好对二手房市场的推动作用已在近期得以显现，多数城市12月份的二手房成交量表现出环比上升的趋势。预计在政府拉动内需以及鼓励住房消费等多项政策的综合叠加下，市场观望态度将得到一定程度的缓解，购房成本的减小将使市场中的自住型需求与改善型需求逐步得到释放，未来二手房市场的交易规模将逐步回升。

　　二手房交易的热点区域将随着轨道交通的发展和社区环境的改善而发生空间演变二手房市场中，自住型置业客户是交易的主体，多数客户在进行住房选择时偏好于交通便利或社区环境优越等因素。因此，这两大因素将影响着未来市场中二手房交易热点区域的形成与空间演变。

　　一方面，随着城市郊区基础设施和轨道交通的建设，轨道交通穿过的区域板块，其二手房市场将逐步兴起，从而使二手房交易的热点区域从城市中心向轨道交通站点穿越的近郊区扩展，加快了二手房交易区域空间分布上的多元化。如北京建设中的4号、9号线以及预计年底开工建设的7号和14号线等多条线路将为南城二手房市场的发展创造空间。上海市轨道交通向郊区的延伸也使郊区的二手房日益得到关注。另一方面，优越的社区环境，特别是社区周边的教育质量是影响二手房需求的另一重要因素。子女的受教育问题在家庭住房选址中得到越来越大程度上的考虑。因此，城市重点小学与中学周边区域将是未来二手房交易的热点区域。相比于新建商品房市场，二手房市场为购房者提供了更大的区位选择空间。

　　房地产经纪行业经营环境的规范将推动二手房市场的发展房地产经纪行业经营环境的不规范与房屋产权登记的不完善，一直是制约我国二手房市场发展的重要因素。为此，政府出台了相关措施，加强对中介服务结构的监管，如北京市建委出台《北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法》，对房地产经纪机构采用记分制的方式进行动态监管，房地产经纪机构累计12分将暂停存量房网上签约。类似的政策有利于营造依法、诚信的房地产经纪行业经营环境，为二手房市场的发展创造了良好的外部环境。

　　此外，政府对房屋登记办法的明确与对房屋登记行为的规范，有利于维护房地产交易的安全，对推动二手房交易信息平台的建设具有积极作用。随着中介服务机构的规范与房屋信息的完备，未来二手房市场的发展空间将逐步显现。