为了解省会市民的房地产需求状况，从去年9月份开始至今年2月份，市房地产协会对省会2万多人的置业群体进行了半年的详细调查，并于日前发布了《城市房地产需求蓝皮书》。

　　调查显示，绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在每平方米4000元以下，而这与目前省会商品房销售均价十分接近，随着房地产市场政策面趋于稳定，市场信心逐步恢复，2009年省会商品房成交量近期有望先于价格出现回暖迹象。

　　未来三年住宅市场供略大于求

　　每年供求差不到2500套

　　“刚性需求、改善型需求和被动拆迁需求是拉动目前房地产的主要因素，其中年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体， 而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。”据市房协有关负责人介绍，目前省会楼市刚性需求主要表现为步入婚龄的本市户口青年人、外来定居人口以及在本市居住一段时间的流动性人口，他们对住房的需要构成刚性需求的主要来源。据省会统计局、民政局提供的数据进行测算，省会未来五年内的刚性需求将超过1116.4万平方米、12.36万套。

　　改善型需求主要从两个方面考虑，一是家庭人口多，人均居住面积小，需要增加面积；二是由于房屋老化、结构不合理、配套设施不全等居住条件欠佳，需要淘汰旧房换新房。据市房管信息中心统计数据进行测算，省会未来五年内的改善型需求将超过558.40万平方米、6.25万套；此外，随着省会三年大变样的开展，被动拆迁需求也会逐渐加大，但考虑到城市建设过程中，会涉及大量被动拆迁户的安置需求，这里面大部分需求会原地、原项目消化，但也有部分因公建设施、市政建设的拆迁后而产生的安置问题需要市场来消化。

　　根据省会居民三大住房需求，调查结果显示，未来五年内省会住房需求总量为1674.8万平方米、18.61万套，考虑到和三年大变样的周期相符，我们以此计算出未来三年市场的需求总量为1005万平方米、11.17万套。

　　调查显示，我市未来三年商品房市场供应、城中村改造、危房改造共产生新增市场供应1072.07万平方米、11.91万套。三年内年均供应量为357.36万平方米、3.97万套。相比未来三年平均每年335万平方米、3.72万套的指标预期，整个省会住宅市场供略大于求。不过，两者相差极小，每年为22.36万平方米，折合下来不到2500套。

　　九成被访者认为：

　　合理房价每平方米应低于4000元

　　调查结果显示，潜在购房群体对商品房价格的接受程度较低，55.84%的被访者能够接受的商品房价格在每平方米3000元以下，有35.67%的购房者认为3000—4000元比较合理，仅有不到10%的被访者接受的价格在每平方米4000元以上。

　　“绝大多数购房者认为合理的房价水平应该在每平方米4000元以下，这与目前省会商品房销售均价十分接近。据有关部门数据显示，2008年年底省会住宅市场平均销售价格每平方米已不足4000元。”市房协有关负责人告诉记者，调查结果显示，工薪阶层是目前省会楼市最大的需求群体，其购房潜能十分巨大。在调查给出的9个职业类别中，工人/公司职员所占的比例最大，为32.28%，其次为个体私营者，占20.03%。此外，购房者购房的目的主要集中在改善居住环境以及结婚用房。其中，改善居住环境群体比例为58.26%，结婚用房所占比例为21.55%，年轻人婚房需求受购买力局限而呈现减弱趋势。此外，在户型选择上，选择80—100平方米套型产品的置业者占总体的43.74%，成为主流需求，基本反映出工薪阶层购房的客观需要。

　　据介绍，在调查中工作人员发现对广大购房者来说，市场的稳定对广大置业者最为重要，其次才是房价的高低问题。42%以上的被调查者认为房价偏高是其暂不考虑购房的原因，而超过66%的被调查者则表达出对市场波动的担忧，致使其无法放心购房。

　　从市民城区购房意愿来说，城市东南的裕华区仍是省会购房者最愿意置业的区域，城市西北方向作为市场热点区域而被广泛关注，而桥西区具有较大的改造潜力。

　　商业门店租金上涨

　　商务地产投资有潜力

　　“三年大变样”对省会商务市场的促进作用将十分明显，城市的升级发展势必会吸引大量外部资金及产业的进入，将极大带动省会商务市场的快速发展。调查结果显示，从目前形势来看，商务地产的自用比重较高，投资群体潜力巨大， 纯写字楼的需求较为旺盛，公寓类产品仍然是市场主要产品。

　　受供求关系影响，商业门店租金呈现不断上涨趋势。市房协有关负责人表示，城市拆违改造使得城市商业存量迅速下降，而市场供应又无法在短期内填补上来，受供求关系影响，商业门店租金呈现不断上涨趋势。调查数据显示，自拆违活动以来，大量沿街商业门店都被拆除，致使部分区域内商业门店十分紧俏，有87%的商业门店都存在着租金上涨的事实，涨幅大部分都在5-10%，且仍有较大可能继续上涨。另有30%的被拆迁商户因短期内无法找到合适的经营场所而被迫歇业和转行。

　　调查显示，潜在商务客户群置业目的主要表现为“自用”，占总体的73.30%；其次表现为“皆可”、“投资”，分别占20%和6.70%。从目前市场形势来看，购买自用依然是市场主流，而投资客户对市场预期比较保守。在建筑类型上，较受欢迎的是纯商务楼，占总体的59%，其次为公寓类产品。此外，省会商务楼宇的销售价格和租金水平还处于一个较低的水平，92.86%的被访者可以接受最高商务楼售价在每平方米7000元以下，相比2005年增长极为有限。而市场租赁价格至今都没有明显变化，每平方米每月1—1.5元的租金接受比重高达75%。

　　据市房协有关负责人介绍，相比国内一线城市，省会的商业业态仍存在巨大的发展升级潜力，尤其是夜经济发展较慢，这已经开始限制和制约商业市场的进一步加速发展，是下阶段商业市场发展的主要方向。调查得知，89%的被调查者对省会的夜经济都抱有很大的期待，该部分消费需求的年龄层次普遍较低，30岁以下人群为绝对主流。

　　随着“火车站南迁”和“三年大变样”进程，省会商业总体布局将发生根本性变化，由以往单一的中山路商圈发展出多个核心商业带。而城区内综合性商圈配合连锁式社区商业，将是未来石家庄商圈的主要发展模式。