一路高歌猛进的房价正在显露疲态，记者近日在北京、上海、深圳等地采访发现，在一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量出现了明显的下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了松动，部分区域甚至出现了负增长。专家认为，调控政策的不断加码将使楼市调整“大戏”提前上演。

　　聚焦 1 调控政策密集出台

　　2009年楼市的热度超乎寻常，尤其是像北京、上海这样的一线大城市，火爆程度令人惊奇，快速上涨的房价、大量的投机性消费，引发了关于楼市泡沫的争论，也引起了政府的高度关注。

　　去年末，政府调控力度明显加大，“国四条”之后，新一轮政策调控拉开了序幕，有关土地调控、税费调整、信贷金融、市场监管的政策纷纷登场。

　　2010年楼市一开局更是显露出明显的紧缩态势。1月10日，房地产市场迎来了国家对其调控的最强音——国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知涉及五大方面、十一项条款，内容直指高房价，被称为“国11条”。

　　随后，央行宣布从1月18日上调存款准备金率0.5个百分点，此举标志着金融监管力度明显加强，分析人士指出，此次收紧银根与流动性过剩、房地产市场过热不无关系。

　　继央行上调存款准备金率之后，有关房贷优惠的政策成为了人们关注的热点，政府再次明确，二套房贷实现无差别的首付四成的政策。近日，中行已经停止了个人房贷7折优惠的政策。这也充分显示了银行系统对房地产信贷政策的严格监管。

　　此外，市场监管力度明显加强。打击囤地、严控开发企业拿地资格、打击捂盘惜售等相关细节不断出台且执行力度明显加强。近日，2009年闻名京城的顺义“地王”被无偿收回，开发商也因此损失了两亿元的保证金。1月底国土资源部又提出了清理整顿“小产权房”的要求，相关的监控力度明显加强。

　　亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说，在“国四条”出台之后，政府已经明确了调控思路。即加大中低价商品房供应、加强市场监控力度、严厉打击投机行为，大力增加保障性住房建设供应，这几项核心内容直接对应当前楼市过热的现状。政府这样的调控思路，是非常明确和清晰的。从后续出台的具体政策来看，均是围绕这四个核心内容来展开的，调控的力度在不断加大。

　　业内人士指出，随着各地方有关楼市调控政策的陆续出台，将形成从中央到地方的立体调控体系，这将对持续“高烧”的楼市起到立竿见影的退烧作用。

　　聚焦 2 京沪深等城市房价松动

　　记者发现，在一系列调控政策的综合作用下，楼市成交量已出现了明显的下跌，北京、上海、深圳等多个城市房价也出现了滞涨，甚至负增长的情况。

　　在中原地产监测的9个城市中，成都、杭州两地成交量在去年12月冲高之后，今年1月大幅下跌，达到8成左右；京、沪两地成交环比降幅约5成；广州、天津、重庆三市降幅约为2至3成。

　　“去年12月份的时候，我一天能接待10多个客户，可是最近一段时间一天最多也只能接待两三个，有的时候连一个都接待不了。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店紫芳园的经纪人小刘向记者抱怨市场冷得太快，“上个月我们店的客户量比前一个月下降了一半多，房价也略有下降。”

　　记者了解到，继去年12月份北京亦庄区域二手房成交均价出现负增长之后，今年1月份类似的情况已传染到北京更多的区域。据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示：1月份，北京有21.2%的楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。

　　另据亚豪机构调查显示，1月开盘的项目中有多个项目出现了价格停止上涨的现象，如明悦湾、朝阳首府等，有的项目还出现了价格回调的现象，如位于大兴亦庄开发区的金色·漫香林项目，1月开盘均价为19500元/平方米，比上期开盘价格下降了1000元/平方米。

　　经纪人小刘告诉记者，就在一周前他接待了一个客户，想买紫芳园二区的房子，当时一套60多平方米的房子业主报价122万。后来帮购房者将价格谈到了120万，“合下来才不到20000元/平方米啊，结果购房者还嫌贵，不要了。这在一个月前简直难以想象。”

　　记者发现，类似于小刘这样的情况，目前市场上相当普遍。“由于对市场的判断不明朗，现在即便业主肯降个一两万，许多购房者也不愿意买了，他们的心理价位越来越低。”多位房产经纪人这样对记者说。

　　北京出现的情况并非个案，上海、深圳房价也出现了疲态，不仅可议价的房源比例扩大，幅度也在加大。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心对门店的调查显示，买家观望情绪浓重，业主报价也出现明显分化，可分为三类：约两成有明显议价空间，代表板块有杨浦区鞍山新村板块；约三成小幅上涨，主要集中在外环沿线的浦东张江等板块；其余五成基本延续前期水平，高端住宅密集的中心城区各板块还表现出一定的抗跌性。总体而言，市场的可议价房源比例呈扩大态势，幅度也在加大。

　　位于上海西藏南路的黄浦区众鑫城是温州投资客近年来较青睐的一个楼盘，目前每平方米均价已达3万多元。上海业内人士介绍，1月份以来，门店代理较多的众鑫城6号楼中，有近4成投资客已将手中房源挂牌，尤其是手上有多套房源的投资客，几乎都会选择先卖出一两套以求“落袋为安”。许多业主比以前更有诚意，常说“只要有客户看中就马上成交”。

　　和京沪房价出现松动的迹象相同，深圳二手房价格也出现一定幅度的回调。中原地产发布的领先指数显示，今年1月中原（深圳）领先指数为311.7点，全市六区175个样本楼盘成交均价为17422元/平方米，环比前一个月微幅下滑0.30%。深圳中原三级市场成交系统也显示，1月深圳样本楼盘成交均价为17422元/平方米，比2009年12月微幅下滑51元/平方米。

　　聚焦 3 调整“大戏”将提前上演

　　分析人士指出，去年年底一系列房地产调控政策出台，今年1月18日开始提高银行存款准备金率，再加上各地陆续召开“两会”，房地产首当其冲成为调控的主要对象。房地产市场观望者不断增多，成交价格出现小幅波动，随着调控政策的不断发力，楼市调整“大戏”将提前上演。

　　深圳综合开发院旅游与房地产研究中心主任宋丁认为，现在已出的调控政策对市场产生了影响，而且下一步应该还有新的政策调控措施，经历了一季度的“僵持”后，楼市将受接下来的政策调控影响而在二季度发生变化。

　　“谁都没想到今年一开始，就有那么多调控政策出台。目前北京等城市二手房市场已经出现房源滞销、房价滞涨的情况，3月份以前好转的可能性不大。二手房市场的波动肯定会对一手房市场造成冲击。”21世纪不动产分析师孟奇告诉记者，从以往的规律看，楼市调整总是从二手房市场开始，大概二至三个月后就会波及新房市场。

　　孟奇以北京为例说，如果二手房按照现在的情况继续下去，价格下滑将不可避免，从而带动新房房价下滑，影响整个北京楼市。不过，他同时强调还得看两个关键因素——土地和货币。

　　孟奇分析说，以往土地政策相对宽松，但此次大龙地产土地被收回事件已经给市场一个信号，今年的土地政策将真正严格落实，逼着开发商加快土地开发速度，增加市场供应量，抑制房价。

　　“从目前的情况看，对于老项目去年已经赚够了钱，他们大可以适当放缓开发进度，甚至捂盘来等待市场回暖。而新项目方面会比较难受，尤其是去年高价拿地的开发商，如果房价继续走低，那他们只能选择低开高走的路线，从而直接拉低房价。”

　　另外，今年的货币政策是继续宽松还是趋紧，也将直接影响未来楼市走向。宽松的货币政策可以为市场提供更多的信贷，加速市场回暖。趋紧则会迫使一部分开发商“低价快出”，以缓解资金压力。“从目前的情况看，趋紧的可能性会更大些。”孟奇补充说。

　　高姗指出，2月份，恰逢农历新年、元宵节等节假日，楼市供需均会出现低迷之势。节日之后，楼市虽然会有明显的回升，但是由于受到政策调控等多种不确定因素的影响，楼市未来走向也将变得更加扑朔迷离。“从当前楼市现状及宏观大势来看，虽然未来楼市走势难以界定，但有一点可以肯定，就是2010年将会是楼市的盘整之年，类似于2009年的疯狂、火爆将不再上演。”

　　相关新闻：深圳二手房下跌 上海地价一年来首次回落

　　据中国之声《全国新闻联播》报道，深圳二手房价连涨10个月后首次出现下跌。针对炒房热钱涌入，海南加强市场管理和土地规划审批。上个周末，临港新城住宅土地完成出让，上海地价一年来首次出现明显回落。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊，一如两年前的那一幕。楼市调控的力度还在加大，市场是否正在迎接再一次轮回？

　　深圳二手房价连涨10个月后首次出现下跌。针对炒房热钱涌入，海南加强市场管理和土地规划审批。

　　深圳世华地产成交系统的数据表明，1月份，深圳二手住宅成交均价为每平方米12094元，环比下降6.27%，这是自去年3月以来的首次下跌。中原地产经纪人朱翔认为，价格并没有大的变化，只是成交量下调了。他说，没有明显的下来，不是大面积的、不是大量的。

　　对于深圳二手房价格指数连续上涨10个月后的首次下跌。业内人士表示，是由于房地产调控政策的频繁变动，使得购房者止步观望。三、五个月内，如果国家调控楼市的举措继续出台，房价下跌就会表现得更明显。

　　炒房热钱涌进，海南房价暴涨，市场躁动，让中国（海南）改革发展研究院院长迟福林很不安，他认为：海南要发展国际旅游岛，首先应当做好全岛土地规划，严管各地土地审批，加强市场管理。

　　近期，海南省频频出手调控房地产市场：继卫留成宣布“两个暂停”之后，海南省又推出“加大保障性住房开发建设、严厉打击开发商捂盘惜售哄抬房价、批准预售的项目10日内全部公布房源并明码标价”等措施稳定房价，海南房地产市场总体规划也将于3、4月份出台。随着这一系列政策措施的出台实施，购房者逐渐回归理性。胡文娟说：很多购房者其实在这时候确实有一点不敢行动了，他们对早期的旅游岛建设预期的释放之后，目前确实可以看到房价比较平和。

　　上海地价一年来首次回落 楼市步入新的轮回？

　　当上海住宅成交价格还在高位盘桓迟迟不肯下来，上海的土地价格已经无力支撑去年的疯狂。

　　上个周末，临港新城住宅土地完成出让，上海地价一年来首次出现明显回落。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊，一如两年前的那一幕。楼市调控的力度还在加大，市场是否正在迎接再一次轮回？

　　地产商的集体观望

　　上海土地市场的温度从炙热到退烧仅仅花了不到两个月时间。

　　上个周末，上海临港新城四幅土地以总价28.5亿元的价格成交。四幅地块全部被当地一级开发商上海海港新城房地产有限公司摘走，楼板价最低7100元/平方米，最高7500元/平方米。

　　实际上，上海海港新城房地产有限公司正是上海港城开发（集团）有限公司的直属子公司，也就是临港新城的一级土地开发商。

　　实际上，相比于价格的变化，更加明显的变化是竞争者的参与热情。“没人有去竞争，基本上就是海港公司挂了个价格成交了。”一名开发商这样说道。在这次出让的四幅土地中，报名参与竞买的地产商分别只有3家。除了一幅土地出现现场竞价之外，另外三幅均以挂牌价格成交。两个月之前，临港新城的土地还被当作难能可贵的住宅宝地遭到疯抢，当时出让的上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街坊内三幅地块竞争者数量分别是13家、13家、14家。

　　在大部分房地产开发商眼中，海港新城公司此次“出手”，很大程度上在于为地价托底，以免最终的成交价格比不久前相去太远。即使如此，地价相比去年还是明显下跌，就在不到两个月前的2009年12月11日，当地地块竞争激烈，包括保利地产，金桥地产等将地价最高炒至8818元/平方米，超出底价达250%。如今，土地价格跌幅超过20%。 过去的一年，以土地价格上涨速度而论，上海可能是全国最快的城市之一。国土资源部的地价监测系统数据显示，去年上海地价涨幅名列全国第五，而房价涨幅排名第十四位，很显然，土地价格的上涨幅度已经远远超出了住房本身。

　　于是，当临港新城一公寓开盘价仅为8000元/平方米的时候，上海金桥出口加工区房地产发展有限公司却以8818元/平方米的楼板价格买下了当地的住宅土地。当长风地区住宅价格仅仅只有1.8万元/平方米的时候，中海拿下的土地楼板价达到了2.2万元/平方米。

　　从去年12月起连续两个月的调控之后，市场第一次陷入冷静。在临港土地成交前一周，曾经被寄予众望，被认为可能是上海第一幅超出百亿元价格的“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）最终被民企证大置业以92.2亿元价格摘得。这场原本被认为旷日持久的世纪拍卖最终甚至找不到两家同时达到评标资格的公司参与，而短短10多轮的竞争之后，就决出了最后的胜者。

　　成交量锐减房价仍涨

　　这一幕似曾相识。

　　2008年初，首先开始冷却的也是土地市场，相伴随着的，则是商品房成交量的锐减。

　　仿佛是一场翻版，当本轮调控开始之后，住宅销售市场也遭到了无可避免的冷遇。1月份，上海商品住宅成交量环比锐减57%，仅为65万平方米。

　　全国来看，最新监测显示，2010年1月监测的30个城市中，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%。

　　监测显示，1月各主要城市的成交面积全面下调，不过各地成交均价并未受抑。重点城市中，天津涨幅最大，环比上涨12.01%，上海紧随其后，涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。

　　尽管住宅价格依然创出新高，但整体市场已经更加呈现出一种有价无市的状态。深圳再次出现了交易违约，购房者宁愿损失定金，也不愿意购买已经下定的住房，而两年前就是这块土地上，大量的买房者因房价大幅度下降而选择断供。

　　有开发商选择加快开工进度，“以目前的状况来看，只能选择尽量提早开盘，很难判断今年下半年楼市走向是否会出现逆转。”一家知名地产商相关人士表示。

　　地王退地潮重现？

　　中央政府今年选择了一种更加积极进取的调控方式：促进开工。在最近的几周时间里，各地打击囤地的报道不绝于耳，一场土地风暴席卷全国。

　　不过从最近公布的数起土地收回个案来看，开发商并没有遭受到实际惩罚。

　　举例来说，北京市国土部门宣布收回大龙地产的大兴地王时，实际上其情形更加类似于2008年各家曾经疯狂拿地的开发商所做出的“悔棋”举动。大龙公司交纳的2亿元竞买保证金不予退还，但损失不到地价二十分之一，公司就避免了更加沉重的资金压力。

　　大龙地产土地收回后不久，南京市国土局日前发布公告，收回招商地产和九龙仓已取得开发权的该市城东仙林一地块，也仅仅没收了开发商的保证金2.45亿港元。

　　可见，地产商一时冲动高价拿地之后，只要选择不签订出让合同，不缴纳土地款的方式，就可等待政府主动收回土地，损失的无非是一点保证金而已。

　　而在去年一系列难以置信的天价地王中，大龙地产被收回土地可能只是第一例。

　　房地产行业面临洗牌

　　一场被预言的大洗牌延后了至少整整两年。

　　两年前，SOHO中国董事长潘石屹说，房地产市场将会迎来“百日剧变”，大量房地产开发商将会陷入危局甚至死亡，楼市经历巨变将重新整合。

　　2008年，广州的两家房企，已经上市的富力地产和上市搁浅的恒大地产成为市场中被恶意揣测最多的开发商，高负债和现金流短缺让两家企业面临资金链断裂的信任危机。如今排名全国第二的浙江民企绿城集团同样陷入资金链困局，股价跌到谷底，大量可转债到期，绿城一度陷入被收购的窘境之中。

　　当2009年的春季来临时，大规模的救市政策让却再一次让流动性充满了整个市场。几乎所有的开发商都说，是经济危机救了我们。

　　恒大地产在2009年顺利完成了香港上市，绿城集团通过销售回款赎回了债券避免大股东变更，甚至在第四季度重新出现在各个争夺地王的场合。

　　2009年年中，有人又一次预言泡沫的兴起。民间地产分析师、上海市城市经济学会高级经济师顾海波从6月份开始极力向公众表达着一个观点：目前的楼市正再次充斥泡沫。

　　而此后的半年时间里，地王又一次频频出现，独立经济学家谢国忠说，泡沫将会在2012年破灭。

　　中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。

　　这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。按照国务院的要求，这次督查由住建部牵头，九部委已经确定了落实[国发2010]4号文件的具体城市名单。督查的重点内容包括：房地产的交易秩序的整顿，土地出让制度的完善，以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查……除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙古，几乎所有的重点城市和省区都在这个名单上。

　　如果这一场调控不会再次变成“空调”，楼市多年来第一次大改变格局的即将开始。

　　这种格局变换迹象最近已经逐步显现，进入新的一年，房地产市场迎来了过去很少看到的大宗并购。东方海外放弃了全部国内地产业务，将项目集体转让给了新加坡巨头凯德置地；上海实业控股收购中新地产……

　　未来，随着市场竞争的残酷，或许将发生更多行业洗牌与整合，两年前从死亡线上活下来的地产商们来说，是否将迎来真正的挑战？