中国国际金融有限公司房地产研究部
 
    自1997年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。

    未来40年之新房交易量。2010~2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量2020年达到高峰（全年12亿平方米），2040年后回落至当前水平（年均6亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040年达到高点（约为当前住房价格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在2015年、2020年和2035年。

    未来40年之新房房价。2010~2050年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰，约为2010年的2.5倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。

    各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005~2010年起依次滞后10年。

    未来40年之新屋销售额。2010~2050年新建商品房交易额将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

    各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元。

    从上可以看出房产市场的变化，也即将对随着他一起变化的电梯市场产生深远的影响，一系列的洗牌也许将会发生。电梯市场总的前景令人感到乐观。