按照现行规定，倘若开发商不能按时还贷，银行可对其抵押物进行变卖、抵账。漏洞在于，银行核算抵押物的价值通常以市值算。在这种情况下，开发商当然愿意把房价抬上去。因为即使房子卖不出去，以高价估值给银行抵账也比低价出售划算。

    房价已成全中国人心底的痛。面对持续攀升的房价以及不断扩大的收入与房价比，人们感到困惑、无奈。近期中央政府各部委先后出台的一系列房地产调控政策，又彷佛让人看到了一缕“希望之光”。问题的关键是，随着房地产市场调控政策紧锣密鼓地出台，房价是否会应声而落？

    推测政策对房价的影响，首先应明了房价持续攀升的根源，而后者则须了解一下我国房地产市场的运行机制。房地产市场有开发商、建筑商、材料供应商、商品房销售商等多家主体，其中的核心角色是开发商。这不仅因为它直接面对消费者，还因为它负责商品房开发两个最关键要素土地与资金的取得。在我国土地产权国家所有的情况下，开发商若要取得某块土地的“开发权”，必须向当地政府购买。由于购地所需支付的土地出让金往往不菲，企业自有资金一般难以承受，所以，开发商大多要向银行申请贷款。个中细节不论，最终形成的局面是，银行为开发商提供大量资金，开发商用其购买土地，然后通过“分包”等形式进行商品房建设、销售等业务。这样一来，势必形成如下几个明显的利害关系：一是银行如期收回贷款并有所盈余的能力取决于商品房销售状况；二是开发商可获利润大小取决于房价高低；三是政府土地出让金多少与房价走势正相关；四是其他市场主体能否如期收回“垫付”资金以及应得利润依赖于开发商的收益状况。概而言之，开发商、银行、当地政府、其他市场主体的切身利益都紧紧维系在房价之上。已有研究证实了上述理论推测：据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，形成名副其实的“土地财政”；另据有关部门测算，2009年房地产对GDP的贡献超过13%，甚至有人极端地把这种情况称为“房地产绑架了中国经济”。

    开发商、银行、地方政府等命系房价的后果是，原本用于约束开发商行为的制度极可能软化。具体来说，一是“地方政府父爱主义”的放纵。由于地方政府的土地收益依赖于房价高低，同时，与商品房相关的各项税收也与房价正相关，因而，对于开发商推高房价的行为，地方政府即便不是暗地里协助，至少也没有迫使其降价的动力。二是现有制度的漏洞。这里以银行“抵押”制度为例。按照现行规定，倘若开发商不能按时还贷，银行可对其抵押物进行变卖、抵账。漏洞在于，银行核算抵押物的价值通常以市值算。在这种情况下，开发商当然愿意把房价抬上去。因为，倘若房子可以高价售出，其可获利润必然增加；倘若房子卖不出去，以高价估值给银行抵账也比低价出售划算。三是已有制度的执行不力。比如商品房必须“封顶”才可销售的规定。这一制度设计的初衷是提高房地产开发的门槛，杜绝开发商“空手套白狼式”的商业运作。但是，现实中的楼盘又有多少是在“封顶”之后才销售呢？

    综上所述，房价持续攀升的根源在于制度软约束，而制度软约束的形成，又与制度设计、执行部门的利益与房价正相关有关。有制度不执行，等于没制度。换言之，当前持续攀升的房价，是开发商“无规则游戏”的结果。所以，房地产市场若要真正健康发展，根本出路还在于让制度约束“硬”起来。这至少包括以下几个方面：一是切实抓好现有制度的贯彻执行，真正做到“有法必依，执法必严”；二是完善制度建设，填补制度漏洞，让“市场游戏”真正地按规则进行；三是解决好中央政府与地方政府的委托代理关系，实现中央政府良好政策与地方政府部门利益的激励相容，割断地方政府利益与高房价之间的正相关关系。无疑，上述各个方面都不容易短期内实现，更不可能取得立竿见影的效果。因此，对于近期出台的一系列房地产调控政策，虽然会对持续攀升的房价有所抑制，但却不容寄予过高期望。