最近数年，法国的房价与世界其他多数发达国家一样，涨势惊人，几乎每年上涨近10％（2003年上涨14％，2004年上涨15.5％，2005年上涨10.9％，2006年上涨7.2％，2007年上涨3.6％）。

    不过，法国学者认为，尚不存在房地产泡沫。一方面，全社会住房供求相对均衡，居民基本不存在住房困难问题。目前，法国房屋总数为2650万套（2007年的数据），其中拥有自住住房的所有权人比例是57％。在43％的租户中，24.7％承租私人房屋，18.6％承租公共房屋。同时，每年新建住房约30万套。另一方面，法国房地产价格在1994年至1999年间曾一度下跌30％多，因此1999年至今的价格上涨多少也有弥补前几年损失的成分。

    据法国学者分析，造成法国房价上涨的原因主要是社会住房不足、社区廉价住宅匮乏以及大城市里单身公寓的紧缺等等，这些都导致和加剧了房价的急剧上涨。另外，法国社会离婚率逐年升高，也推高了房价。据统计，法国单亲家庭目前数目已经达到160万个、单身居住人口达850万，这还需要至少8.5万套住房补充市场需求。此外，法国社会进入老龄化阶段，人均寿命延长也是造成住房紧张的原因之一，全法目前60岁以上的老人共计有 1260万，至2050年将达到2230万。以上种种，都对法国房产市场有着重要影响。

    那么，法国的房价合理吗？笔者查阅欧洲时报网站，2009年6月，一套位于巴黎19区一套4房2厅、面积（套内面积）118平方米的住房，报价55万欧元（注：房价包括土地价格；法国土地私有，可长久持有。当中国的住房用地，只有最长70年的使用权）。又据法国《法回声报》2009年7月1日报道，法国7月1日起施行的最低工资标准为，每月(按35小时计)为1337.70欧元。如果两口之家双职工均拿最低工资，则家庭年收入为32104.8欧元。对于巴黎的这个家庭而言，这套55万欧元的住房，房价收入比为17.13，也就是说，二人不吃不喝，17年就可购买一套住房。

    那么，相对应，中国的首都北京，类似巴黎19区这样的区位，2009年6月的平均房价大约为每平方米（建筑面积）10000元左右。而2009年北京的最低工资标准为800元/月，则两口之家双职工，也按最低工资标准计算，一年的家庭收入为19200元。那么，法国的套内面积118平方米的住房，换算成北京的建筑面积，大约为160平方米左右，总价款为160万元。那么，对于北京这个家庭而言，这套住房的房价收入比为83.33。也就是说，北京拿最低工资的两口之家，不吃不喝，需要花费83年购得一套与巴黎面积相同、区位相仿的住房。

    两相比较，巴黎的住房并不高。所以，法国分析人士也认为，总体上看，法国房价和房地产市场比较健康。

    当然，这种良好的状况，得益于完备的社会福利制度和税收制度，有效地防止了房地产市场的投机活动。

    法国调控房地产市场的做法，一是从立法上保障居民拥有“住房权”，并为低收入家庭提供廉租房。

    在法国，无房居住可告官。这在世界上，可谓一大奇观。2007年1月17日，法国通过“可抗辩居住权”法案，承诺增加住房建设投入，在法国基本实现人人有房住。法案同时规定，国家保障合法居民的住房权，居民可通过法律手段维护自己的住房权。该法案规定，政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。

    从2008年12月1日起，在住房申请没有收到满意答复的情况下，5类住房困难户（无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人）可向主管部门要求解决住房问题，如问题得不到解决，可向行政法院提起诉讼。从2012年1月1日起，“可抗辩居住权”将向更大范围的人群开放。

    为了保障“可抗辩居住权”，法国政府大力发展廉租住房，并提高廉租房的流动性。廉租房制度是法国政府调控房价的最有效手段。为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%，否则将被处高额罚款，以保证“低收入者也能住上好房子”。目前，法国近一万个市镇中绝大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房通常占总住房数的30％以上。

    廉租房的建设资金由中央政府、大区政府、省政府、市镇政府和一些大企业或事业单位共同筹集，其中“政府资金”通常达70％。房屋建成后分别交由各省政府、市镇政府以及企事业单位“社会住房办公室”管理，其“配额”由中央政府统一确定。

    关于廉租房的分配，法国政府规定所有人均收入不超过一定标准的家庭都可申请，其“上限”相当于“夫妇双方都是低级公务员的三口之家”。当然，收入尚可的公务员之家可能要等上10年才能分到一小套廉租房，因为各级“社会住房办公室”首先要满足无房户或困难家庭的住房需求。

    法国廉租房通常只租不卖。所谓“廉租”，是指其“基础房租”比普通私人住房低一半左右。由于法国政府对住房困难户和低收入家庭提供“个人住房补助”，一些多子女家庭往往可以用不到市场价五分之一的价格租到满意的住房。

    此外，为了增加廉租房的流动性，法国于2009年2月19日通过《为住房动员起来及打击社会排斥法》。这项法案的要点：增加廉租屋（HLM）管理机构的资金，提高整个廉租屋住房的流动性。据悉，廉租屋住房的流动性每年已降至9.4%。为此，新法规定：在管理机构三次提出重新安排住房建议后，将腾空占据率不足的住房，只有60岁以上者或残障人除外；居住廉租屋、而其收入超过上限者须支付超额租金； 取消超过收入上限两倍以上的房客（约9000户家庭）继续居住廉租屋的权利，等等。

    廉租房制度是法国抑制房价上涨的重要杠杆。因为有廉租房的存在，低收入居民在更换住房时首先考虑申请廉租房，房屋销售市场中买方人数因此变少，房价因需求量不高而处于稳定状态。据统计，2004年法国只出售新房11万套，当年在建的廉租房却高达40万套。在廉租房的制约下，法国房价与居民收入保持着稳定。目前只有首都巴黎的房价明显偏高，而距巴黎200公里的重要城市南锡的平均房价仅为每平方米1500欧元（约为普通工人税后月收入），而法国南部最重要的港口城市马赛的平均房价也只有每平方米2500欧元。

    二是税收手段，打击住房投机或投资行为。与中国许多学者主张简化房地产税收不同的是，法国住房领域的税收缴纳种类繁多，且数额高昂。

    法国的房地产相关税主要有：（1）居住税，类似中国所谓的物业税。所有享有住房（或停车位）的人都必须缴纳住房税。住房税是根据两项因素计算出来的：房产的出租价值（valeur locative）和行政机构决定的税率。房屋的出租价值是指如果将这套房屋出租所能获得的房租数额。依照法国法律规定，凡于每年1月1日拥有或租有一住所者均须缴纳一项居住税。税率因各地区财政需要的不同而有所不同。以巴黎为例，居住税由两部分组成。巴黎市征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊设施费，总税率为11.151%。

    如果是空置物业，则由业主缴交。如果配备家具的物业的业主只入住一年中一部分时间，其他部分时间将其租出，需要缴交商业税。 如果全年由租客租用，则由租客缴交居住税。

    商业税的税基由两部分组成：房屋土地的租金价值和设备的租金价值。税率由七部分组成：巴黎市12.35%, 大区税率1.72%，特别设备税0.262%，工商局税1.61%， 贸易局税229法郎（固定值）加上1.02%税率，公平税2.5%（。总税率为20%左右。一般会有16%的回扣。实际征收数量大概在17%左右。

    （2）土地税，是对业主征收的税种，不论物业是否被租用。土地税一般要高于居住税。由三部分组成， 巴黎市政府7.11%，大区征收部分1.27%， 以及0.165%为大区土地局的征收用费。另外在所征收的土地税上还要再征收8%的地方税收管理税。总地税（包括地方税收管理税）为9.23%。

    （3）增值税：房地产的增值税税率是28.1%。其中社会费12.1%。免税的情况包括：自住房，房龄超过15年等。当物业超过6年使用期的时候就可以每年有10%的免税额度。房主拥有某套住房的时间越长，减税越多，从购房的第三年起，每年从增值中减去3.3%后征税。此外，任何个人购房，除了应该享受的减税优惠外，还享受6000法郎的一股性减税。

    （4）房产转让税。在法国，住房的有偿转让要经过公证部门，由购房者缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%左右的房产转让税。

    此外，还有财富税、个人所得税、租金收入税、土地登记税、印花税等等。

    如果住房闲置，还要交纳住宅空置税。税率为第一年10％，第二年12.5％，自第三年起15％，并同时附加税金总额9％的手续费。

    由上面的介绍可见，在法国购置住房要缴纳各种负担较大的税，想在房地产上短期投资暴富的可能性不大。这导致许多法国人选择租房而不是买房，不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。