贾卧龙：两会期间房市改革将有重大突破

    伴随着即将而来的两会，楼市最近气氛高度紧张，并保持按兵不动的观望。2010年两会的政策方向和着力点将成为左右楼市变化的重要因素，两会有望成为2010年楼市的标志性分水岭，并且很有可能在两会期间带来房市改革的重大突破和创新。

    老百姓关心的房价问题将成为两会焦点

    随着去年房价的集体暴涨，房价不仅成为国民的第一怨，更成为背在百姓肩上最沉重的负担。尤其是以北京为代表的几个大城市房价的增长速度更是惊人，短短几个月的时间，北京房价集体身价大涨，三环内房价突然普及到三万/平米，五环内房价也集体暴涨到了两万/平米。试想一位每月工资4000块的普通白领，扣除当地高额的生活和交通成本，把大部分的收入全都捐献房地产也要多少年才能挣得到一套小户型住房。

    因此高房价现在已经成为老百姓最关心的心酸事，买不起房成了老百姓意见最大的烦心事。针对这样的情况和背景，如何抑制高房价，如何通过新的调控政策管理好房市市场将成为两会探讨的焦点和核心。住有所居的愿望是好的，但是现在的楼市就像不听话的孩子和脱缰的野马，通过小缝小补是不能解决楼市的实质问题，只有动大手术从体制上改革楼市，才能真正带来楼市的健康持久发展。

    两会有望带来控制房价制度的突破创新

    最近，中央为了抑制高房价从金融领域、行政领域出台了很多调控政策和措施，然而仅仅通过政府提高个人房款首付和利率以及从宏观政策上抑制高房价，无法从根本上解决楼市现存的问题。近日温家宝总理在与网友的在线对话中表示，他理解蜗居的滋味，会在任期内管好房价。因此可以看出两会必然将对高房价继续出招，为了真正让中低收入者买得起房，两会将有可能出台一些具有创新指导性的调控政策，从而逐渐平抚百姓对高房价蓄积的民怨。

    今年的两会有望在政策的两方面进行创新，首先是房地产有可能真正实行双轨制，让市场商品房和政策性住房并驾齐驱、双腿走路。目前的政策重点已经可以看出政府在通过增加政策性住房的方法调整供应结构，保障性住房将成为房地产市场解决住房难题的主要产品。通过廉租房、经济适用房等社会保障房建设解决低收入人群的住房困难，而放开对高收入人群购买高价房的市场，恢复市场自我调节机制。同时，如果能够通过放开税收、土地出让金的方法用于支持政策性住房建设，将极大促进政策性住房建设这条原本发育不良的腿有力起来。北京市在这一方面已经率先动手，今年为了达到50%的一级开发土地用于保障性住房的建设，政府将把一级土地出让收入的一半以上，约300亿返还到保障性住房的建设当中。由此可见，今年的两会有可能在推行房地产双轨制方面取得实质性的进展。

    在社会保障性住房建设方面，香港的公屋制度很有借鉴意义，香港的公共租住房屋简称公屋制度，经过50多年的实际运行已经日渐成熟并取得了巨大的成功。“现时香港已有约1/3人住公屋，1/6人住居屋，有效解决了香港社会居住保障问题。”由此可见，我国实行社会保障性住房建设不要只学习成功的形式，更应该向香港政府学习长期的规划和积极的投入，管理部门专业化的运营管理以及有效的财政和资金的安排。

    为了切实解决房价过高的敏感问题，两会可能会将焦点集中到物业税身上。虽然盲目征收物业税有可能加重购房者的税费负担，但是不能否定的是征收物业税是目前解决高房价的最有效途径。征收物业税从长期来看能够通过增加房产持有成本，有效打击投机投资性购房需求，从而促使房价回归理性水平。

    在房市变革的最关键时期，承担着政策导向作用的两会召开将为楼市变革带来良好的契机。如果说目前畸高的房价显示了房价体制已经到了不得不改的时候，那么两会的召开就像是做一次全面的身体检查，它既有利于发现楼市现有的弊病，也有利于铲除影响楼市安全和健康的恶性威胁。两会的召开将促进政府向楼市的体制问话开刀，从而带来楼市从内向外的变革和发展。

    房价可能成为“两会”第一议题

    前不久有媒体问我今年两会是否成为房价分水岭，我说“两会”不会直接出台关于房地产的政策，可能导致房地产市场拐点出现的还是加息周期的开始。但进入“两会”前，房价问题的热度已经高到可能成为“两会”的第一议题的程度则让人不得不警觉。

    一是地方开始纷纷出台调控房价政策。接着北京出台相对较猛的“11条”，广东出台了被批相对温和的“粤4条”，说明由中央政府开始的一系列房地产调控政策正在引向基层。政策的累加即使不会让开发商低头，也会让购房者犹豫。

    二是温家宝表态要控制房价了。一国总理在与世界力量最强大的网民网友对话中表示本届政府要控制房价，这就涉及到政府的权威和公信力问题了。到这届政府届满，人们会拿这个承诺来对照的，这种压力会转化到中央各项政策中去，更会向地方转化。如此看来，各地出台政策的时机不是偶然的。

    三是部分开发商态度转变了。虽然大多数开发商仍然坚持挺房价，但识时务者为俊杰，一些开发商如黄文仔表示年内会下调一两成。不过，虽然数据显示了成交量和价格出现“双降”态势，但相对来说，房价还是较为稳定的。这种稳定局面让购房者继续观望，让部分开发商有点坐立不安了。私下里，一些开发商在做最坏的打算了，起码要熬过今年呀。

    四是几乎所有“两会”代表委员都要对房价说一通。与以往不同，各个功能界别的人大代表、政协委员都纷纷对房价表态，从各个角度说房价高的坏处，甚至有说房价高导致“一荣俱损”，资源向房地产高度集中，可能影响其他实体经济的持续发展。

    五是大多数媒体报道“两会”即将召开的信息都将房价列入主要议题。不少媒体都将房价当做主要新闻来做，从各个层面、“两会”内外、官员学者企业家民众等等，全面挖掘对房价的看法，形成了强大的舆论氛围。

    去年底在预测今年的房价时，我认为会在二三季度出现市场拐点，降幅在一成，调整时间在一年左右，关键是加息的时间。其实政府调控政策出台的力度和提前度已经超过了我的预期，如两次调高存款准备金。个别城市的单月降幅已经有一成，成交量更是清淡。

    另一方面，我仍然相信，政府简单调控房地产的政策对房价的影响不会持久。正因为如此，王石坚持说房价三年内还要涨。而我也认为，以十年周期计，房价肯定涨，但即使投资也要选一个入市的好时机呵！

    其实，房地产市场就让它随行就市，按自身规律发展吧！但房地产市场的失灵比不得其他市场失灵，政府的干预方式不能直接着力于房价，这是难以持久的。政府还是大力发展“半公共产品”的住宅，即廉租房和公共租赁房。这方面，市场经济比我们更加完善的香港、新加坡等地有现成的经验供我们借鉴参考。但最重要的差别是，香港是独立的城市经济体，新加坡是独立的城市国家，两者治理好城市就等于治理好本国或本土，而中国这么大，各地千差万别，中央政府与地方政府存在不同的利益诉求，土地财政的路径依赖不会马上改变，因此，只要地方政府不认真、不全面地提供廉租房和公共租赁房，房价反弹或高涨是迟早的事。这也就是我把一年内房价的调幅看得不大、调整时间看得不长的主要原因。