2010年前2个月，商品房新开工面积同比增长37.5%，高于2009年全年的增速。商品房新开工力度自2009年11月以来持续加大。

　　商品房成交面积区域分化

　　尽管2010年前2个月，商品房销售面积同比增速较2009年全年回落3.9个百分点，但仍同比增长38.2%，而且从单月销售面积来看，2010年前2月合的计销售面积高于2009年前5个月的销售面积。

　　然而，政策的出台以及春节等季节因素的影响使得2010年前2个月的销售面积较2009年12月环比有所下降。

　　从区域结构来看，我们统计的19个城市日成交数据显示，2010年前两个月，非一线及省会城市房价的同比增速高于省会城市和一线城市，而且一线城市同比下降4.7%。在成交面积上，城市间继续分化，非一线及省会城市带动成交面积同比上升。由于2009年春节在1月份，而2010年春节在2月份，因此，2010年年1月和2月房产成交面积快速增长存在春节因素的影响。从春节期间来看，除深圳外，2010年大部分城市成交套数较2009年有所增长。

　　2010年前2个月房地产开发投资同比增长31.1%，较2009年全年提高15个百分点。房地产开发资金来源合计约为10469亿元，处于历史最高位，同比增长69.5%，较2009年全年提高25个百分点。同时，尽管2010年前2个月新增信贷规模较2009年有所下降，但房地产开发资金来源中的国内贷款单月值却创新高。从房地产开发资金来源结构来看，除国内贷款外，房地产开发资金的所有来源同比增速均有所提升。因此，尽管国内信贷有所收缩，但充裕的资金促进了房地产开发投资的快速增长。

　　2010年前2个月，个人按揭、定金及其他预付款在房地产公司资金来源合计中的比重，较历史同期有所提升，同时二者同比增速也高于其他各项资金来源——尤其是个人按揭。2010年前2个月商品房销售金额同比增长70.2%，提升了房地产开发资金的充裕度。

　　商品房新开工力度持续加大

　　2010年前2个月，商品房新开工面积同比增长37.5%，高于2009年全年的增速。商品房新开工力度自2009年11月以来持续加大。

　　2010年前2个月，商品房新增推盘量同比有所下降，如上海和重庆两市合计新增推盘套数同比下降12.73%。从开工到预售大约需要6个月时间，即推盘量最快将于2010年5至6份开始明显提升。考虑到春节因素，3月份推盘量环比将有所上升，但4至5月推盘量将维持低位。因此，商品房的供给相对短缺局面。

　　2009年第四季度以来，由于一线城市地价、房价的快速上涨，京沪深穗的新房周销售额维持在90亿元的平均水平，比前三季度有了明显提高，二三线城市的房价上涨速度稍慢，但销售面积大幅提升。

　　从13个重点城市的周销售面积看，去年第四季度以来这一数据维持在350万平方米的平均水平，比前三季度增长了约33%，整体而言，去年第四季度价量的提升对房地产公司的业绩将形成强有力的支持。

　　从2009年前三季度的数据看，房地产公司实现营业收入1486.9亿元，同比增长17%，实现净利润207.4亿元，同比增长23.4%，预计2009年营业收入和净利润的增幅将分别超过40%和50%。其中，一些二三线城市的房地产公司业绩增幅可能超过100%。

　　看好房地产前景

　　虽然种种收紧政策已开始执行，但对于经历了业绩爆发增长的房地产公司而言，2010年业绩大幅向下的概率不大。

　　首先，由于销售周期和会计结算因素，2009年第四季度以来的部分销售业绩可能不会计入2009年年报，价量充分增长带来的业绩提升有可能顺延到2010年一季度。

　　其次，房地产公司的现金流非常充裕，虽然银行已经开始收紧房地产贷款，但很多房地产企业的净负债率已下降到近四年来的最低水平，2010年这一数字还将下降到30%以下，房地产公司可能更多地运用自有资金和其他预收款来开发新的项目。

　　第三，在经济由复苏转向稳固向上的路径中，CPI、M2等指标的提升也会助推房地产销售面积和价格的增长，2010年房地产整体价格上行幅度有限，但如果交易量能维持2009年70%左右的水平，整体业绩增幅仍能保持40%左右。

　　长期来看，虽然我们担心房地产市场存在调控风险，但是在土地供需旺盛、房地价上涨的局面下，我们看好具有政策优势和土地溢价先发优势的一级土地开发商或一二级联动房地产开发商。我们建议投资者买入张江高科、九龙山、金地集团和华丽家族。