海南、杭州等城市的房价近期出现大跌,这是一种短暂现象,还是房价下跌的开始？百姓普遍认为房价太高,刚刚结束的"两会"热议的主题之一也是高房价。3月18日,国资委下令78家央企退出房地产行业,这是一个强烈信号,房地产如再"高烧不退",可能面临政府的"猛药"整治,加大调控力度。

    政策调控、银根紧缩、汇率稳定、人民币升值期望变小、热钱撤离等多重因素,不排除楼价下跌的可能。深圳地产路向何方？乐观者认为,暂时的停顿只是个"逗号",不改缓慢向上的方向;悲观和怀疑论者担心,深圳的高房价该划"句号"了,房地产经过短暂的停顿,将有掉头下行的风险。综合来看楼市向下有十大理由。

理由一:

    "政策门"冷却高房价

    2010年,随着政策利好的退出,针对地产的各项调控政策的出台,监管措施也更加严厉,房地产市场正逐步冷却。目前市场观望气氛日浓,置业者不敢轻易入市;发展商谨慎应对,整个楼市呈现疲软态势。业内人士预测:"调控政策必将对楼市产生重大影响,深圳楼市未来数年可能都不怎么乐观。"

理由二:

    大量"经适房"上市

    据相关报道,深圳今年将建设5万套保障性住房。今后数年,深圳的保障性住房--经适房、廉租房将陆续上市,肯定给商品房带来巨大影响,对于平抑高房价将起重要作用。城中村的改造和关内外一体化发展,为深圳土地供应提供了保障和路径。

理由三:

    房价过度透支不堪重负

    房价连续多年的上涨,楼市已被严重透支,人们在高房价的重压下早已不堪重负。据统计到今年年初,一手楼成交快速回落,这种需求量极度萎缩的现象表明,目前深圳正处于市场需求被严重透支的高点,房价根本再无力前行。

理由四:

    房地产商"差钱"

    房地产是个高投入行业。经过去年的高房价时段,发展商可能今天"不差钱",但不等于明天"不差钱"。随着市场的疲软,资金回笼放缓,银行对房企的银根紧缩,拿地的资金比例上升了50％,都将导致发展商"很差钱",最终倒逼房价"低头"。

理由五:

    产业转移使人口"红利"降低

    多年来,根据深圳的产业政策,经过结构调整,现已发展成为金融、高科技产业为主的国际化城市,加工企业、高污染企业、制造业已退出深圳。深圳作为移民城市,随着产业结构的调整转移,其人口也在不断变化。据统计深圳人口有逐步减少的趋势,这种趋势对未来深圳房地产走势将是负面的。对深圳楼市而言,人口"红利"最佳收获期已过。

理由六:

    深圳"磁场"效应减弱

    深圳的高生活成本、紧张的节奏、高企的房价、产业的转移等,都使深圳"磁场"般的吸引力减弱。随着内地二三线城市的迅速崛起,来深圳淘金、创业的年轻人将呈递减效应,这将使深圳的房地产供应稳定下来,房价也将慢慢趋于稳定状态。

理由七:

    周边城市楼市价差的拖累

    东莞、惠州的房价多在5000元／平方米左右,很多惠阳大亚湾的房价才3000多元起价,只有深圳的三分之一或四分之一。周边的低价楼市,也将有效抑制深圳房价的涨势。

理由八:

    大交通拓展深圳空间

    深、莞、惠联动同城化发展,打开了深圳发展的瓶颈,扩大了视野和外延空间。特别是铁路轻轨大交通的发展,人们出门更加便捷,真正实现一小时生活圈。

理由九:

    观念裂变 不作"房奴"

    不为房所困,有个"窝"就行,这是网民的一句流行语。现代人观念在变,健康为本,勤奋工作,享受生活。不能为了房子而降低生活质量,被房子绑为"人质",沦为"房奴"。

理由十:

    泡沫、热钱撤离逼退行情

    海南、惠阳的烂尾楼,很多人血本无归。对高企的房价,专家认为楼市存在泡沫,有失控的危险,一旦泡沫破裂,烂尾楼的后果将影响整个经济。专家分析认为:"人民币升值期望变小,汇率稳定,若热钱撤离,也不排除房价连续走低的可能。"

    土地供应

    京沪收紧“地根”

    收紧土地供应，可以在一定程度上打击“地王”现象，限制地价以降低房价。虽然同一个方向，但北京、上海的具体措施却有所区别。

    北京采用的是一种类似“休克”疗法：暂停热点地区高价土地入市交易。北京市国土资源局日前表示，为促进北京房地产市场平稳健康发展，北京市出台了系列土地供应政策新措施。其中包括加大政策性住房和普通商品房土地供应，暂停热点地区高价土地入市交易。北京市今年全年计划供应政策性住房土地1250公顷，建筑面积1600万平方米，比去年增加60%，力争在上半年基本完成土地供应，年内全部开工。同时，增加中小套型普通商品房土地供应，暂时不再安排热点地区高价土地交易，稳定土地市场。

    上海的具体措施看似“温柔”，其实更严：开发商必须在30天内付清购置土地的所有款项。在该规定出台之前，其相关期限为60天。房地产开发商的融资缓冲期被缩短一半，而分期付款的开发商必须在10天内支付50%的首付款，并在90天内付清所有余款。

    上海当地业内人士在接受媒体采访时认为，国家提高开发商拿地的付款比例，意在控制开发商的资金，防止开发商盲目炒地、囤地，以期对房价调控产生影响。但是由于去年的楼市猛涨使得不少开发商都赚得盆满钵满，因此，虽然从长远来看对楼市肯定会有很大程度的抑制作用，但是短期内能对楼市产生的影响并不会很大。

    税收平衡

    重庆征税高价房

    3月24日，在重庆市三届人大常委会第十六次会议上，市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中，就包括对高价商品房征收特别房产消费税。有消息称，相关思路已上报国务院。

    黄奇帆说，要管理好商品房，首先就要保证对商品房的投资量达到供求平衡的状态，要保证市场上的商品房既不能太多、也不要太少。黄奇帆还表示，或许会对高端房征收“特别房产消费税”。他举例说，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。

    行政处罚

    银川曝光畸形楼盘价

    尽管今年以来宁夏银川市新建商品房虽然成交量在下行，但销售价格还在高位基础上徘徊，丝毫没有下降迹象。为了稳定住房价格，本月中旬银川市出台了《银川市稳定住房价格促进房地产业健康发展的实施方案》，将综合运用土地、规划、销售等手段，对房地产市场进行适度调控，那些性价比不合理的价格畸形楼盘将被重点披露。

    上述《方案》规定，对性价比不合理的价格畸形楼盘将重点披露，公布其成本构成特别是土地成本，并公布同地段经济适用住房价格。对房地产开发企业违规开发、违章销售、发布虚假广告、订立欺诈合同等问题依法处理后要在媒体上进行披露。

    其实，曝光只是银川控制高房价的一种手段。除此之外，银川市将增大土地供应量，加大对闲置土地的清理力度，优先安排限价商品房、经济适用房的土地供应；加强房地产开发经营全过程动态管理，已取得预售许可的房地产开发企业，要一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售，加大对行政、企事业单位，特别是大型国有企业团购住房的监管；加大市场信息披露，对房地产开工、施工情况以及批准预售商品房、商品房合同备案、累计可售套数、登记销售套数等供需数据要及时在相关网站和媒体上进行公布，向社会披露真实客观的信息。