最近大家有一个非常热的话题，就是北京、上海等等的高房价地区普遍出现了商住倒挂的现象，也就是商业地产，即：商铺、写字楼、商场等等，的售价要明显的低于住宅项目的售价，并且于去年逐步发展到土地出让的时候规划为商业和综合的宗地价格要低于住宅为主的项目，很多人据此认为是房地产住宅项目的泡沫的证据，也有很多人认为这是商业地产抄底的时机，人们总是愿意相信自己想要相信的情况，因此很难跳出主观的愿望去理智的思考，但是本人经过理智思考后认为这样的倒挂在某种意义上是价值变化的体现而不能简单地认为是倒挂，原来认为商业地产要贵于住宅的前提假设本身就可能是有问题的。

    首先对于商业地产的价值，我们要注意到的是商业项目的土地使用权是40年，综合是50年，而住宅是70年，以商业地产项目的开发长周期以及新建初期所需要的商业氛围的积累，商业地产项目的实际使用年限只有住宅项目的一半左右，这样的差别在计算价值的时候是巨大的，而且我们的物权法已经明确的规定对于住宅项目土地使用期满，可以无条件的续期，但是对于商业地产却没有此规定，还是原来的土地使用期满后地上建筑物无条件归属国家，这样的差别就更大，虽然对于商业地产土地使用期满的新政策在制定也有可能改变，但是这毕竟是一个还没有确定的事情。

    其二就是住宅项目可以是成为奢侈品，是可以不讲性价比的，就如一个动辄售价多少万的名牌手包一样，但是对于商业地产项目来说是投资项目，是一定要讲性价比和投资回报的，在中国当前的租金水平下，商业地产的回报是非常不均衡的，大量的商业地产的回报不足也是重要的原因。我们不要说中国的商住倒挂的另外一个原因就是西方的一般住宅是比不上当地的商业地产，但是顶级豪宅成为奢侈品了以后也是要比当地的商业地产要昂贵的。

    其三就是我们的税收和贷款的政策也是不同的，对于商业地产的房产税等等远比住宅严格，如果计算了房产税、营业税和所得税，出租的租金就有超过三分之一要变成了税收了。而且贷款的要求也是高很多，在住宅可以贷款八成二十年的时候商业地产就是只能够六成十年，而对于企业的购买，企业是很难以贷款的，即使是贷款也是短期的贷款对于企业的风险和资金流压力极大。这样的结果也极大地遏制了商业地产的销售。

    其四就是中国的开发商的资金都是不足的，房子盖好是要出售的而不是出租赚取回报的，这样的出售的结果是会严重的影响商业地产的价值的，因为没有谁有能力维护整个项目的整体形象，同时对于被拆零的面积也难以统一的规划。比如我们的大公司要整租一层楼，但是每一层都已经零售给了个人业主，如何能够凑在一起整租？没有高端大公司进入的写字楼项目肯定是价值不高租金不高。还有对于商场，需要的是货品的全面，但是不同物品的经营利润不同所能够承受的租金也不一样，卖名牌奢侈品、化妆用品的远远要高于买针头线脑的，但是一个百货商场需要有这些针头线脑，可是大家同样购买的面积，谁愿意低价租给卖小商品的而不租化妆品的？因此一旦商业地产项目被开发商整体出售以后，我们所能够看到的就是在黄金地段一样是整个项目崩盘的结果。更重要的还有商场的整体广告宣传等等，出售项目也没有人去做，没有这些投入商业地产怎样可能火爆？

    对于商业地产项目的回报问题，更有一些灰色的、黑色的问题，如果没有强力的开发商、经营者的统一组织管理，形成的真空马上各种黑恶势力就起来了，对于有人收保护费和欺行霸市的商场，租金可能高吗？就我知道有的出售项目甚至有三拨人在收取保护费，商贩那方面也不敢得罪都要交款，结果就是业主的租金是一路之隔同样经营内容的商业项目的十分之一，而租金高十倍的项目的位置还没有它好。因此对于商业地产与住宅所不同的是其价值体现不仅仅是位置和造价，有更多的是软件的问题，软件的因素也是制约商业地产价值的重要砝码。对于成功的商业地产项目，其收益租金也是高得吓人的，不仅仅是租户要交纳租金，还有进场费、押金，租户的销售额还要被提成超过20%，对于统一收款的商场，还要占压商户的销售款，收益率是非常高的，从而也导致中国的商品零售价格大大要高于中国出口在海外销售的商品。

    还有很重要的一点就是商业地产带有很强的垄断性和排他性，这是住宅所没有的，老的商业区一旦形成，成功的商业地产项目一旦成为地区的商业标志，对于后来新建的商业地产就造成先发优势和门槛，市场上的竞争商誉价值是不由房地产的价值带来却体现在地产价值上的，而住宅却是越新的越有价值，老的是要折旧的，因此我们所说的商住倒挂还有的问题就是我们是比较的新开发的项目和在出售的项目，成功的商业地产有稳定的现金流是所有人的摇钱树，一般是不会出售的，因此也缺乏比较参照，所以在这里说商住倒挂问题还有一个统计上的失真的问题。

    最后的关键我们还要看到商业地产和住宅在今后的供需关系的走向，对于我们的住宅的暴涨，大家都可以看到的就是中国的工业化导致的社会大变革，导致的大规模的城市化和城市的集中化，中国在形成核心城市群，城市住宅的需求是增加巨大的，但是商业地产的需求也是这样快速增加吗？对于我们的计划经济，商业地产的数量是显著的不足的，在经济的转型的过程中是缺口巨大的，因此很多城市的规划在核心区域都要求商业地产为主导限制住宅项目，但是我们要看到世界的经济转型对于这样的需求是极大的降低的，首先就是社区服务、超市和郊区的大卖场的形成和发展大大的分流了市中心商业地产的市场，超市的效率是远远要高于普通的商业卖场的，更主要的情况是当今技术革命给人们的生活方式所带来的改变，互联网的出现改变了人们的行为方式，很多业务可以不在办公室而是在家完成，远程办公也非常方便，降低了在市中心集中办公的需求也就是降低了高端写字楼的需求。同时形成的电子商务等等商业模式的飞速雪崩式的发展，使得市场对于未来的商业地产的预期发生改变，在供需关系上极大的改变了商业地产与住宅项目的需求关系，至于商业地产与住宅项目的价值，我们可以知道的就是建设成本和土地占用来计算是价值体现但是区别不大的，实际上二者的差别就是在供需关系的稀缺性上，这样的供需关系的改变必定在价格上造成根本性的影响，从而商住倒挂本身也就不奇怪了，这样的供需关系改变后甚至连倒挂也不能说了，以后可能就会变成一种常态了。

    所以本人认为对于商住倒挂的现象要深入的思考而不是依据主管的好恶来想当然，中国新建的商业地产比不上住宅项目会是一个长期的过程，其中有经济规律的必然性和合理性，这是一个商业模式重组的时代，传统的商业地产也是在转型的时期，而中国的城市化也是在关键时期，一切都会是敏感的，不能简单地以老眼光来看待。