房地美表示，截至４月３０日当周，３０年期和１５年期固定抵押利率分别为４．７８％和４．４８％，全美地产经纪商协会的数据也显示３月份成屋签约销售指数月比上升３．２％至８４．６，年比上升１．１％。此外，截至５月２日当周美国ＭＢＡ购买指数上升５％至２６４．３，脱离了前几周在２５０多点徘徊的态势。同时，加拿大３月营建许可月升２３．５％，大幅超过预期；澳大利亚３月营建许可经季调后月比上升３．５％，其２月营建许可月升８．０％，且澳大利亚３月新屋销售月比上升４．２％。这些利好数据是否预示美国房产市场已经触底，很快开始整体回升？

　　房产库存与止赎压力尤大

　　２月美国房产出现一波尖锐反弹，由此刺激了关于美国房产市场将要触底或已经触底的预期，但随后３月成屋销售月降３．０％，年降７．１％，且库存空置指标由９．７个月升为９．８个月，随着长期抵押贷款利率连续走低，美国房产销售再度回升的预期上升，但这很可能并不意味着美国房市已经触底，此后几月内房屋抛压仍然较大。２月美国房屋销售上升与止赎房屋销售有直接关系，也就是说，许多机构抛出止赎房屋以回笼资金，由此造成短期房屋销量尖锐反弹，这应该是房市下跌过程中的惯常现象，此后仍然可能会出现这样的短期尖锐现象。从房地美和房利美的季报看，一季度亏损较大可能使止赎房产数量大幅上升，这将是未来几个月内房屋库存之外的重大压力。

　　３月库存空置指标转而上升也说明，抛售止赎房屋出现的市场尖锐放大，对营建企业库存将造成后续压力，而９．８个月的库存空置指标已经将库存消化时间推后到了２００９年年底，在此之前没有房价大幅反弹和销售大幅放大的话，很可能库存压力只会累计增加。美联储公布的数据显示，３月消费者信贷余额下降１１１亿元降幅为５．０％，几乎是２０年来的最大降幅，而消费者储蓄增加、ＣＰＩ降至零以下等诸多不利因素，都对房市回升反弹构成沉重压力，短期之内缺乏整体回升的有力支撑。美联储还对商业房产市场忧心忡忡，其言外之意指向商业房产跌幅落后，危机以来主要是住房市场连续下跌，住房抵押贷款证券大幅贬值，而商业房产价格似被行业冻结，商业房产支持的抵押贷款证券也相对隔离，这些都可能是危机后续深化的负面因素，未来美联储是否会考虑将商业房产抵押贷款证券纳入全面监管或政府资助企业的范畴，可能是美国房市触底之前的最后悬疑。

　　房市反弹需要宏观经济的配合

　　５月７日美国参议院通过抵押贷款改革法案，以缓和止赎危机的负面影响，但实际上，在宏观经济没有真正触底回升之前，房屋止赎数量仍有可能会再度大幅上升，止赎危机最终还是需要由市场来承担，才能解脱大批贷款机构和房屋所有者，尽管长期抵押贷款降至非常有利于消费者购房的水平，但孤立的房产市场尖锐反弹背后往往是更为不利的结果。奥巴马上任伊始就通过了救助房屋所有者的法案，但事实证明对于抑制房屋止赎作用不大，而房屋止赎将是美国房市反弹之前的“鬼门关”，此外商业房产市场虽未明确是否会下跌或见底，其未来回升过程却必然是十分曲折和复杂的，美国宏观经济目前还远没有能力来消化这些半冻结状态的商业房产，而寄希望于商业房产大幅坠落将直接触动一些重要金融机构的核心利益，或者说商业房产抵押证券的坠落又将是一场灾难。

　　但无论如何，房屋止赎压力对住房市场将是相对的，也就是说住房市场的止赎房屋抛售压力和库存压力相对有限，在如此低的长期抵押贷款利率条件下，新的抵押贷款政策和规则以及不断修改的、力度加大的ＴＡＬＦ计划，最终将有助于住房市场尽快触底和消化压力。加拿大和澳洲住房市场快速回暖的态势，也预示全球投资者已经尝试对美国住房市场的投资，特别是对抵押贷款支持证券的投资在美联储购买计划推动下可能正在复苏。当然，如果美国宏观经济真的能够在２００９年年底之前，像美联储各位官员所说的那样实现回升增长，那么美国房产市场也就真的见底在望了。

　　资产担保债券与房产市场

　　２００８年６月时任财长的保尔森推出资产担保债券计划后，受到花旗、富国等银行机构的热烈追捧，但是将近一年过去，美国金融机构在资产担保债券计划上的进展并不大，抵押贷款规则和法案倒是修正了好几次，未来房屋债券中抵押贷款证券和资产担保债券如何平衡、过度，用房屋作抵押的资产担保债券能否发挥刺激房市回升的作用等问题，目前来看仍然未见端倪。值得注意的是，欧盟央行已经对欧元区资产担保债券超幅贬值甚为担忧，欧盟央行购买资产担保债券的计划能否确立其市场地位，能否有助于在美国刺激这一市场的发展目前还不得而知。实际上，无论是抵押贷款债券还是资产担保债券，在房屋价格下跌的形势下都不会有好的作用，至于跌破抵押或担保额之后更只会是负面因素，其最终需要第三方的、再抵押或再担保市场来缓冲和消化，这些重要的、关键性的和结构性的市场重建才是美国房市的决定性因素，公私合营基金计划能否在这些方面有重大建树仍有待观察。