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超过正向拉动效应，此时房地产的发展将不利于经济增长。因此，有

必要全面考察房地产在经济增长中所扮演的角色。

2018 年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。本报

告基于 2010 年至 2016 年中国家庭追踪调查数据与 2003 年至 2015 年

中国 285 座城市数据，综合利用计量回归等方法测算了房地产对经济

增长的正向拉动效应与负向挤出效应。研究发现，房地产对经济增长

负向效应超过正向效应的临界房价收入比为 9。测算结果显示，随着

房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负

向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为 9 左右。也就是说，当

房价收入比超过 9 以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

2018 年中国城市房价正处于正向效应超过负向效应的拐点水平

上。按照 2018 年中国商品房平均销售价格来计算，2018 年中国房价

收入比为 9.3，刚超过拐点 9，这意味着如果未来中国城市房价继续

上涨，房地产对经济增长的负向效应将超过正向效应。从不同城市来

看，北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、

天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过 9 这一临界点，上述城

市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。对于房价收入比

过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展的同时，应切实提高居

民可支配收入，让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。

二、住房发展与调结构存在倒 U 关系

近年来，中国经济房地产化日益明显。一方面，社会资金和银行

贷款中相当一部分流入了房地产行业，根据央行 2019 年发布的《2018

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