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年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018 年末，人民币房地产贷

款余额 38.7 万亿元，同比增长 20%，全年增加 6.45 万亿元，占同期

各项贷款增量的 39.9%，房地产开发贷款余额 10.19 万亿元，同比增

长 22.6%，增速比上年末高 5.5 个百分点。另一方面，2018 年以来，

制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及制造业

发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择。

房地产与产业结构存在着倒 U 关系。这种影响的后果显而易见，

首先，企业最终会在生产性投资与非生产性投资之间权衡，并将更多

资源投入到房地产投资性资产中，抽空生产性投资和创新性投资，形

成配置效应。同时，低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要

素成本，逐渐增加房地产投资比重，最终退出实体经济生产，剩下效

率较高生产者留在实体经济内，形成筛选效应。

本报告选择使用 2004 年至 2016 年间全国城市房价和房价增长速

度（分总体房价和住宅市场房价）衡量房地产发展的影响，对应年份

中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要

素生产率、上市公司的多元化经营水平等。通过运用多种计量方法分

析发现，随着房价上升，产业存在三种发展方向，迁移、多元化和升

级，三条产业升级的路径作用不同，造成总体房价与产业结构的倒 U

关系。

实证结果发现，在微观层面上，在房价增速较高的城市，进入企

业和留存企业的生产率都会更高，说明确实存在筛选效应，即“房价

挤出生产”，同时，房价对于上述公司企业的生产率和多元化呈现非

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